Ипотечный перевод

Перевод долга на другое физическое лицо означает полную передачу кредитных обязательств (и ипотечной квартиры) должника новому заемщику.

«При переводе долга меняется должник по кредитному договору, при этом объем обязательств не изменяется», - подчеркивает вице-президент по развитию жилищного кредитования ЗАО «Банк ЖилФинанс» Дмитрий Шапочкин.

Исключение из правила

Если заемщик больше не хочет (не может) возвращать долг банку, то у него есть несколько способов выхода из ситуации. Попросить реструктурировать долг (если материальные сложности носят временный характер); продать квартиру и приобрести недвижимость меньшей площади; перевести долг на другого человека. В каких случаях предпочтительным будет последний вариант?

«Этот вариант выгоден, когда квартира находится в залоге, а покупатель стремится приобрести квартиру в ипотеку. Для продавца это облегчает поиск покупателя, а также упрощает процедуру продажи недвижимости. Для покупателя такой вариант выгоден в связи с тем, что андеррайтинг предмета залога носит облегченный характер, также при схеме перевода долга будут действовать минимальные тарифы по страхованию», - рассказывает начальник управления залогового кредитования Банка «Хоум Кредит» Анна Хмеленцова.

Большинству людей приобрести квартиру на собственные средства - не по карману; некоторая часть граждан готова прибегнуть в решении этого вопроса к помощи ипотеки. Однако в нашей ситуации нужно, чтобы совпала не только необходимость в кредитовании (и возможность этого - ведь банк одобряет не каждого заемщика), но и чтобы покупателю понравилась именно эта, залоговая, квартира.

Может быть, именно поэтому, как утверждает Дмитрий Шапочкин, «перевод долга на другое физическое лицо не так часто распространен в сегодняшней практике». «В ОТП Банке не рассматривалась/не рассматривается возможность перевода долга на другое физическое лицо», - сообщает начальник Отдела юридического сопровождения розничного бизнеса и расчетных операций ОТП Банка Айрат Резванов.

Кстати, заемщик «передает» новому должнику не только сумму кредита, но и штрафные санкции, если они имеются. Казалось бы, где найти человека, который возьмет на себя такую ношу? Но ситуации бывают разные. Предположим, недвижимость продемонстрировала существенный рост, а залоговая квартира реализуется по «старой» цене; или речь идет о продаже квартиры с долгом близкому родственнику (созаемщику, поручителю).

Банк говорит: «Да»?

Процедура перевода долга на другого человека строго регламентирована. Поскольку речь идет о квартире, находящейся в залоге у банка, то и все операции с этой недвижимостью, возможны только с согласия кредитора.

«Важно отметить, что заемщик может распоряжаться квартирой только после полного погашения кредита, поэтому согласиться на перевод долга - это право банка, а не обязанность», - подчеркивает Дмитрий Шапочкин.

Банк должен дать письменное согласие на перевод долга другому лицу, при этом он может предъявить к новому заемщику ряд дополнительных требований.

Впрочем, «для банка перевод долга также может быть выгоден, поскольку позволяет впоследствии не подавать в суд иск о наложении взыскания на предмет залога и не искать покупателя на это имущество, а просто одобрить перевод долга, дать письменное согласие на сделку купли-продажи квартиры между старым и новым заемщиком, после чего взаимодействовать уже с новым, платежеспособным, должником», - уверен юрист юридической фирмы КМ Консалтинг Константин Егоров.

Будет ли банк способствовать дефолтному заемщику в поиске человека, на которого можно было бы перевести его долг?

«Сейчас многие банки практикуют такую схему своих взаимоотношений с дефолтными заемщиками: банк сам находит покупателя на квартиру задолжавшего ему по ипотеке заемщика. В присутствии представителя банка происходит подписание договора купли-продажи квартиры и выдача письменного согласия банка на регистрацию перехода права собственности по такому договору купли-продажи; также подписывается трехстороннее соглашение о переводе прав и обязанностей по договору ипотеки с продавца квартиры на покупателя», - делится своими наблюдениями Константин Егоров.

Иногда банки предлагают особые условия кредитования клиенту, желающему купить квартиру у неплатежеспособного заемщика. «С одной стороны, такие покупатели выигрывают на условиях ипотечного кредита, получают льготную процентную ставку, например, то есть экономят десятки тысяч долларов, с другой стороны, выгода немного сглаживается за счет более высокой (относительно рыночной) стоимости недвижимости», - замечает по этому поводу Дмитрий Шапочкин.

Если же в силу каких-то причин кредитор откажет в переводе долга на другого человека, то «возможно, клиенту будут предложены другие, более применимые к конкретной ситуации механизмы продажи из-под залога», - говорит Шапочкин. «Банк может отказать в переводе долга в том случае, если у него возникнут сомнения в платежеспособности предлагаемого ему нового заемщика, - поясняет Константин Егоров. - У каждого банка существуют свои требования к заемщикам. Например, многие банки могут потребовать предоставить справку о так называемой «чистой» зарплате, не учитывая реальные доходы потенциального заемщика; также могут иметь значение кредитная история нового заемщика, его профессия, семейное положение и другие факторы».

Кредитный алгоритм

По словам Константина Егорова, порядок действий заемщика при переводе долга на другого человека выглядит следующим образом.

1. Поиск покупателя, который даст согласие на перевод долга по ипотечному договору.
2. Подача в банк заявления о переводе долга по ипотечному договору.
3. В случае согласия кредитора подписание с банком и покупателем квартиры трехстороннего соглашения о переводе долга.
4. Подписание с покупателем договора купли-продажи квартиры и получение у банка письменного согласия на регистрацию перехода права собственности на эту недвижимость к покупателю.
5. Подача (совместно с покупателем) договора купли-продажи на государственную регистрацию и получение в Управлении Росреестра договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Эта схема выглядит не более сложной, чем ипотечная сделка, и даже более легкой, чем, предположим, приобретение недвижимости по альтернативной схеме с использованием ипотечного кредита.

К дополнительным расходам, которые придется понести при переводе долга, относятся приобретение страховки, оплата услуг оценщика и нотариуса, а также государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на квартиру. Также «банк может предусмотреть плату за оформление договора уступки», - дополняет старший юрисконсульт ООО «Юристат» Екатерина Казанцева.

«Затраты нового заемщика в таком случае ниже, чем при покупке новой квартиры в ипотеку, в связи с тем, что схема сделки подразумевает безналичный расчет, то есть отсутствуют расходы на индивидуальные банковские ячейки», - резюмирует Анна Хмеленцова.

Скованные одной цепью

Иногда перевод долга на другое лицо становится явлением неизбежным.

Например, в случае смерти заемщика недвижимость вместе с суммой долга переходит к его наследникам.

«Переход права собственности на недвижимость к наследникам должника осуществляется на основании выданного нотариусом Свидетельства о праве на наследство, или на основании судебного решения (если между наследниками возникнет спор относительно наследуемого имущества), - поясняет Константин Егоров. - В этом случае переход прав и обязанностей к наследникам заемщика по договору ипотеки произойдет в безусловном порядке, в силу закона (статья 1175 Гражданского кодекса РФ), что формально позволит банку не заключать с наследниками соглашение о переводе долга по договору ипотеки».

Впрочем, люди могут отказаться от наследства, тогда они ничего не будут платить банку. Однако при этом следует помнить, что нельзя отказаться только от части наследства (например, от ипотечной квартиры). Не принять наследство можно только в полном объеме.

Еще один сложный момент: ипотечная квартира после развода. Как правило, банки настаивают на том, чтобы супруг (супруга) становился созаемщиком при получении кредита. «Обычно, если приобретаемая на кредитные средства квартира покупается в тот момент, когда брак уже зарегистрирован, требование о включении второго супруга в состав созаемщиков является обязательным, даже если у второго супруга доходы отсутствуют, и он несет обязательства по кредиту только номинально», - подтверждает директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Арзянцев.

Кроме того, согласно Семейному кодексу, имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью мужа и жены. Это касается в том числе и ипотечной квартиры. Конечно, достаться она должна тому из супругов, кто в состоянии продолжать в одиночку возвращать долг банку.

«Если супруги при разводе хотят договориться о том, что последующее исполнение обязательств по кредитному договору (после расторжения брака) будет производиться только одним из них, то такую возможность необходимо согласовать с кредитором и заключить соответствующее дополнительное соглашение к кредитному договору», - информирует Айрат Резванов.

В таком случае оставшийся заемщик должен вернуть бывшему мужу (жене) ту сумму кредита, которую тот возвращал в период брака. В результате ипотечная квартира останется в собственности того, кто прошел кредитный путь до конца.

«При расторжении брака супруги могут составить в простой письменной форме соглашение об определении долей или о разделе имущества, в котором определить имущество каждого из супругов после расторжения брака и, соответственно, перевести долг на одного из супругов. Изменения нужно будет вносить в ЕГРП, что связано с дополнительными расходами на оплату государственной пошлины», - объясняет Екатерина Казанцева («Юристат»).

В противном случае и после развода бывшие супруги останутся созаемщиками, то есть должны будут нести солидарную (совместную) ответственность по обслуживанию долга.

Впрочем, необязательно «вычеркивать» одного из созаемщиков. Можно выбрать и такой вариант, при котором остатки долга и процентов будут разделены между бывшими супругами пропорционально долям недвижимости, которые каждый из них получит при разделе имущества.

Если мирно решить вопрос с ипотекой не удастся, то один из супругов может обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместного имущества. В данном случае банк будет участвовать в судебных заседаниях в качестве третьего лица.

История упрощается, если существует брачный договор. Этот документ касается исключительно материальных, имущественных отношений между мужем и женой, в том числе и в случае развода. Заключить его можно в любой период совместной жизни. Пока в нашей стране это, скорее, экзотика, нежели практика. А ведь наличие брачного контракта помогает избежать многих проблем.

«Если супруги заключили между собой брачный договор, то после расторжения брака они могут предъявить этот брачный договор в банк и попросить банк дать им письменное согласие на переоформление доли квартиры или дома на одного из супругов», - разъясняет Константин Егоров (КМ Консалтинг). Однако спикер делает интересное уточнение: «Банк может и не дать своего согласия на переоформление квартиры (дома) или ее части на одного из супругов. Тогда брачный договор, в этой его части, исполнить не удастся до полной выплаты кредита банку его нынешним заемщиком».

Шутки плохи

Нередко, когда у заемщика появляются материальные трудности, ему кажется, что это временно, и он начинает скрываться от банка, при этом наивно полагая, что кредитор про него «забудет». Это большая ошибка. Во-первых, не забудет. Во-вторых, начнется начисление пеней. В-третьих, при просрочке в несколько месяцев банк просто выставит залоговую недвижимость на торги.

«Для дефолтного заемщика выгодно не запускать ситуацию. Если вы видите, что вам сложно надлежащим образом исполнять обязательства по кредитному договору, не ждите дефолта, немедленно обращайтесь с заявлением в банк. По мере затягивания ситуации растут штрафы, пени, то есть увеличивается размер общей задолженности», - подтверждает Дмитрий Шапочкин (Банк ЖилФинанс).

И все же, что выгоднее для дефолтного заемщика: продать ипотечную квартиру или перевести долг на другого человека? Константин Егоров считает, что «если рынок недвижимости находится «внизу», и квартира с момента ее приобретения по договору ипотеки подешевела процентов на 30-40, а у заемщика образовался большой долг по ипотеке, то продажа такой квартиры будет крайне невыгодна, поскольку задолженность по кредиту может превысить стоимость продаваемой квартиры. В этом случае для заемщика будет выгоднее вариант с переводом долга на другого человека». Однако, «если рынок недвижимости находится на приемлемом для старого заемщика уровне, а размер его задолженности перед банком незначителен, то вариант с продажей квартиры будет более предпочтителен».

В любом случае лучше, если заемщик примет самостоятельное решение, не дожидаясь, пока банк сам займется реализацией ипотечной квартиры.

«Мотивом для заемщика в этом случае может стать то, что при таком раскладе оставшаяся в его распоряжении после продажи квартиры и погашения долга сумма окажется гораздо больше той, на которую он сможет рассчитывать, если из-за неплатежей квартиру продаст банк, - аргументирует Сергей Арзянцев (Номос-Банк). - Правда, из этого правила с недавних пор есть исключение: если рыночная стоимость квартиры ниже суммы долга, то с принятием в конце 2011 года нового закона заемщику проще ничего не предпринимать, так как, если банк заберет у него заложенную квартиру себе, остаток долга заемщику просто-напросто будет списан».

Уточнение, о котором говорит спикер, касается внесения поправок в закон об ипотеке. Теперь даже если денег, вырученных от продажи квартиры, окажется недостаточно для расчета с банком, то долг заемщика все равно аннулируется. Для людей, которые уже получили кредит, - это, безусловно, благо. А вот для потенциальных заемщиков - может быть, и нет. Ведь, если такая практика станет набирать обороты, банкам придется ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе повысить ставки по ним.