Как накопить на первоначальный взнос, каким образом погашать кредит, чем ради этого придется пожертвовать - данные вопросы, как правило, решаются до того, как идти в банк. Между тем к ипотеке прилагается целый ряд дополнительных расходов, которые могут составить весьма кругленькую сумму, и о них потенциальный заемщик также должен не забывать.

По словам члена правления Райффайзенбанка, руководителя дирекции обслуживания физических лиц Андрея Степаненко, к обязательным расходам относятся ипотечное страхование, оценка объекта недвижимости, расходы на регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) и на аренду сейфовой ячейки, куда можно положить деньги до момента регистрации сделки.

Директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков добавляет необходимость оплатить услуги риэлтора, а также, возможно, услуги нотариуса. Согласно российскому законодательству об ипотеке, нотариальное удостоверение договоров ипотеки и залога не является обязательным, но некоторые банки предпочитают иметь визу нотариуса на бумагах.

Страхование

Ипотечное страхование можно разделить на несколько видов. Во-первых, страхование объекта недвижимости от уничтожения и порчи конструктива, предусмотренное Федеральным законом «Об ипотеке». Это самый распространенный и недорогой вид страхования. Такой полис требуют покупать все банки при выдаче ипотечных кредитов. Его стоимость обойдется заемщику в 0,1-0,3% от остатка задолженности. Полис необходимо оплачивать ежегодно. Если, предположим, вы берет ипотеку в размере 3 млн рублей для приобретения недвижимости стоимостью 5 млн рублей. В этом случае страховка квартиры обойдется в 3 000-9 000 руб.

Также, как правило, обязательным является страхование титула собственности. «Такой полис защитит вас от полной, либо частичной утраты права собственности на приобретенную недвижимость, а также от риска ограничения (обременения) права собственности», - рассказывает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Каждый, наверное, слышал хотя бы одну историю о том, что у приобретенной квартиры вдруг обнаружились родственники или наследники продавца, которым недвижимость принадлежала по закону, то есть не могла быть продана. Помочь избежать такого рода рисков должны профессиональные риэлторы, но и они могут допустить ошибки. К тому же мошенники становятся все более искусными. По словам Дмитрия Жукова, титул страхуется обязательно, если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет. Стоимость страхования титула составляет примерно 0,2% страховой суммы в год; полис приобретается ежегодно. В нашем примере (при кредите в 3 млн рублей) эта сумма составит 6 тыс. рублей.

Еще один вид страхования - страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Его требуют далеко не все банки, однако это очень полезный вид страхования, так как он может защитить от негативных последствий, связанных с погашением кредита в случае наступления трагических событий (болезни или смерти заемщика). Его цена составляет 0,12-5% от стоимости объекта (и зависит от разных факторов, в том числе возраста, пола заемщика). Страховаться необходимо один раз в год. При этом банк, как правило, может предложить застрахованному заемщику существенно меньшую ставку по кредиту. В нашем примере подобный страховой полис будет стоить 36 000-150 000 рублей. Недешево!

«Отказаться от страхования можно, и это прямо прописано в тарифах большинства банков, - отмечает Андрей Владыкин, - но в этом случае банк автоматически поднимет ежегодную процентную ставку минимум на 0,7% для страхования дополнительных рисков».

И, наконец, страхование от потери работы, о котором слышно в последнее время очень много. C его помощью взять кредит могут люди с низким рейтингом по скорингу (автоматическая программа, присваивающая рейтинг каждому «свойству» заемщика: например, возраст, образование, доход, количество мест работы за последний год и т.д.). Также полис позволяет получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом (около 10%). Тем не менее, по словам экспертов, это очень редкий, можно даже сказать экзотический вид страхования, и пока довольно мало клиентов приобретают такой полис.

Возможно, проблема кроется в его стоимости, которая может составлять от 1 до 10% от размера суммы кредита в год. Причем, оплатить полис нужно единовременно - то есть за все годы вперед. Так что подобную страховку простому российскому заемщику вряд ли потянуть. Но скоро, возможно, эта проблема будет решена: ОАО «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК) разработала поправки, позволяющие «разбить» стоимость страхового полиса на весь срок кредитования. По словам генерального директора СК АИЖК Нины Смирновой, возможность растянуть платежи по страховке на весь срок действия договора снизит материальную нагрузку на заемщика, а значит, повысит доступность ипотечного страхования.

Оценка

По словам Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»), оценка квартиры требуется только в случае приобретения недвижимости на рынке готового жилья. Средняя стоимость оценки квартиры составляет 5 500 рублей. Начинается цена от 4 500 рублей (по корпоративной скидке) и может доходить до 7 500 рублей (скажем, срочная оценка в Московской области).

При этом «около 15-20% от всех клиентов меняют объекты недвижимости до сделки по тем или иным причинам, и, как следствие, заказывают оценочный альбом и на новую квартиру», - отмечает Андрей Степаненко (Райффайзенбанка).

Комиссии

Большинство банковских комиссий сегодня запрещены российским законодательством, однако, не все. По мнению экспертов, примерно половина банков взимают комиссии за выдачу кредита.

Например, в Московском кредитном банке комиссия за выдачу ипотеки на покупку «вторички» установлена в размере 1,5% от размера кредита, но максимум 100 тыс. рублей. Если кредит превышает 15 млн рублей, то комиссия снижается до 1%. В Росбанке этот сбор немного поменьше: до 1% от суммы кредита, но не менее 10 тыс. и не более 60 тыс. рублей. Сопоставимая сумма комиссии за выдачу и в Номос-банке: 1% от суммы кредита, но не менее 15 тыс. рублей и не более 100 тыс. рублей. Отдадим этим кредиторам должное: ведь большинство банков стараются не афишировать эту информацию на своих сайтах.

«Применение «комиссии за выдачу» оправдано тем, что за счет единоразовой комиссии банк компенсирует свои расходы на рассмотрение заявок, операционное обслуживание и может позволить себе на 1-2% снизить ежегодную процентную ставку», - подчеркивает Андрей Владыкин.

Услуги риэлторов и кредитных брокеров

Услуги риэлтора стоят в среднем 5-7% от стоимости квартиры; услуги ипотечного брокера - примерно 2-3%. Последний при этом сможет помочь заемщику подобрать действительно выгодное предложение по ипотеке, так что, потратившись на «входе» в ипотеку, можно впоследствии сэкономить на уплаченных банку процентах.

Обращаться к посредникам или нет, каждый решает индивидуально. Но, можно предположить, что, зная обо всех сопутствующих расходах - на оценку объекта, страховку, комиссии, уже вряд ли возникнет сильное желание обращаться к риэлтору. Проще покажется собрать нужные бумаги самостоятельно и пройти ипотечный путь до конца без помощи сторонних консультантов.