Каждому по потребностям?

Сколько денег нужно получить в банке, человек предварительно определяет для себя сам. Однако иногда банки спускают его с небес на землю, снижая сумму запрашиваемых средств. То, какой размер кредита одобрят, зависит от нескольких факторов.

По словам директора департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергея Арзянцева, максимальная сумма кредита, которую банк может предоставить, зависит от дохода заемщика, его возраста, а также размера имеющихся у заемщика обязательств.

«Максимальная сумма ипотечного кредита обычно зависит от размера первоначального взноса и региона приобретения жилого помещения», - дополняет начальник отдела оптимизации бизнес-процессов и аналитической отчетности Департамента развития бизнеса банка ИТБ Екатерина Жженова.

«Снижение или увеличение суммы кредита зависит от платежеспособности заемщика. Если платежеспособности заемщика не хватает на обслуживание запрашиваемой суммы кредита, сумма кредита будет уменьшена банком. И наоборот, если платежеспособность заемщика позволяет ему обслуживать кредит больше запрашиваемого, банк может увеличить сумму кредита в одобрении, - делает важное уточнение руководитель Ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. - В настоящее время многие банки одобряют заемщиков на максимально возможную сумму кредита, безотносительно запрашиваемой суммы в анкете на кредит. Далее заемщик может взять столько кредитных средств, сколько ему необходимо».

Требование банка к уровню доходов выгодно самому заемщику - чтобы в будущем ему было комфортно обслуживать кредит, не перейдя при этом «на хлеб и воду».

«Соотношение дохода заемщика к размеру ежемесячного платежа является одним из важнейших риск-факторов для банка при рассмотрении заявки на кредит, поэтому его значение имеет верхнее ограничение (в среднем официально до 60%, на практике не более 50%). Эта величина, по большому счету, взята из практики. Считается, что при большем соотношении, заемщику будет менее комфортно платить по своим обязательствам перед банком», - рассказывает начальник Управления ипотечных программ КБ «Унифин» Владислав Есенков.

При этом заемщик должен помнить, что, получив кредит, он должен платить не только банку. К сумме ипотечного займа нужно приплюсовать стоимость страховки (это может быть страхование жизни, здоровья, титульное страхование). Конечно, человек может отказаться от приобретения страхового полиса, но в таком случае процентные ставки для него будут повышены.

К тому же следует учесть, что банк принимает во внимание не весь доход заемщика. Из него вычитаются долговые обязательства (выплата кредитов, алименты и т.д.). Также в том случае, если у клиента есть иждивенцы, кредитор учтет это обстоятельство и вычтет расходы, идущие на их содержание, из размера заработков должника.

Определенное значение имеет форма подтверждения доходов заемщиком. Впрочем, здесь подход многих банков весьма лоялен, в том смысле, что они принимают во внимание не только «белую» зарплату.

«Сколько банков, столько и вариантов того, какие доходы учитывать, а какие нет. Безусловно, все кредиторы готовы рассматривать официальный доход (по № 2-НДФЛ). Некоторые из них берут к расчету доход от работы по совместительству, «серую» часть дохода (на основании заполненного работодателем запроса по форме банка или в свободной форме). Бывают варианты с учетом доходов в виде дивидендов или от сдаваемой в аренду недвижимости», - информирует Владислав Есенков.

Что делать, если дохода не хватает для получения кредита? Тогда можно привлечь созаемщиков. Это люди, чьи заработки банк будет учитывать при определении максимально допустимой суммы займа. Созаемщиками могут быть не только родственники, но и друзья, знакомые. Впрочем, иногда наличие созаемщиков является обязательным условием предоставления кредита. Речь идет о супругах. Если брачный контракт отсутствует, то муж (жена) становятся автоматически созаемщиками по кредиту, который берет «вторая половина».

Что касается размера первоначального взноса, то в большинстве банков он должен составлять 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Если еще несколько лет назад банки готовы были кредитовать заемщиков на 100% от стоимости квартиры, то сейчас вряд ли найдется банк, который готов предложить кредит, превышающий 85-90% (сказался негативный опыт кризиса 2008 года, когда первым в дефолт стала уходить именно эта категория заемщиков)», - сообщает Владислав Есенков.

Впрочем, если вы и найдете предложение с нулевым первоначальным взносом, то, скорее всего, ставки по таким кредитам будут повышены. Дело в том, что для кредитора такое положение вещей - когда заемщик не вложил ни копейки своих средств - является рискованным, поскольку, как показывает практика, стимула возвращать деньги у «нулевых» заемщиков гораздо меньше, чем у тех, кто принес в банк свои деньги. Помимо повышенных ставок, заемщики должны понимать, что их ежемесячные платежи будут гораздо больше, чем у людей, оплативших первоначальный взнос.

Еще одним фактором, который учитывается банком при определении суммы кредита, является стоимость недвижимости, которую заемщик планирует приобрести. При этом в расчет принимается не та цена, которую назначит продавец, а результаты оценочной компании (то есть учитывается не рыночная, а оценочная стоимость недвижимости). «Стоимость квартиры для расчета доступной суммы кредита определяется как наименьшая из оценочной и договорной стоимостей», - уточняет Сергей Арзянцев.

Отчет об оценке готовит независимая оценочная компания (как правило, из числа аккредитованных при банке). «Отчет об оценке является одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить в банк для одобрения выбранной квартиры», - подчеркивает Ирина Кажикина.

Цена скорости

Все кредиты - в зависимости от срока их предоставления - делятся на несколько видов:

Ипотека относится к последней категории.

При расчете срока кредитования банк учитывает, сколько лет будет заемщику к моменту завершения обслуживания долга. По понятным причинам пенсионеры - не самые желанные должники (их банки гораздо больше уважают как вкладчиков). Так что по стандартным банковским продуктам предельно допустимый срок погашения кредита определяется возрастом выхода на пенсию (55 лет - для женщин и 60 лет - для мужчин). Хотя, отмечает Владислав Есенков (КБ «Унифин»), некоторые банки предоставляют возможность увеличить срок кредитования до пяти лет сверх пенсионного возраста.

В среднем максимальный срок, на который можно получить ипотечный кредит, составляет 30 лет. С одной стороны, любому заемщику хочется поскорее вернуть долг. С другой, чем длиннее кредит - тем меньше будут ежемесячные платежи по нему.

Предположим, вы планируете взять кредит в размере 3 млн. рублей под 12%. Тогда при сроке кредитования в 15 лет ежемесячные выплаты составят 36 150 рублей, а при 20-летнем сроке - 33 100 рублей, приводит пример Владислав Есенков.

Так что с точки зрения снижения ежемесячной долговой нагрузки продление срока кредитования кажется весьма заманчивым. В принципе, так оно и есть. Если бы не одно «но». Дело в том, что деньги банк выдает под проценты. И начиная с определенного момента, происходит так называемое «снижение эффективности кредитных средств». То есть с течением времени процентные выплаты банку начинают увеличиваться, в результате заемщики начинают платить все больше процентов. Вот почему так невыгодно банкам, чтобы должники возвращали кредит досрочно, и вот почему многие заемщики так стремятся сделать это.

На какой же срок целесообразно брать ипотечный кредит? «Вопрос риторический, кому-то привычнее жить в кредит в принципе, а кого-то страшит само это слово», - резюмирует Владислав Есенков. «У каждого заемщика своя жизненная ситуация, доход, размер собственных средств, пожелания к размеру ежемесячного платежа и т.д., и разбираться нужно в каждом конкретном случае», - соглашается Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»).

В идеале ипотека имеет смысл в том случае, если долг можно погасить в течение 5-7 лет.

Впрочем, каждый заемщик должен решить сам, что для него предпочтительнее: снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет, но при этом переплатить банку, или постараться жить скромнее, но погасить кредит в более сжатые сроки.

Зависимость размера платежей по ипотеке от срока кредитования (расчет предоставлен компанией «Релайт-Недвижимость»)