У одного из самых консервативных игроков российской ипотеки, чьи облигации получили от Moody's рейтинг выше суверенного, доля просроченных кредитов в портфеле растет уже несколько лет. Не страшно? В США полтора года назад тоже мало кто верил, что дело может закончиться кризисом. Между тем уровень просрочки у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже выше, чем в проблемном секторе американской ипотеки, - 7,08% против 6,35%. Но, как до этого в США, эксперты не спешат бить тревогу, уверяя, что банковской системе встряска пойдет только на пользу.

Президент Ассоциации ипотечных компаний Александр Буянов благодарен мировому финансовому кризису. «Кризис принес отрезвление! - убежден он. - К лету прошлого года ситуация стала очень тревожной - мы катились в сторону Америки». Банки соревновались в либеральности к заемщикам: закрывали глаза на неподтвержденные доходы, максимально снижали первоначальный взнос. Государственное АИЖК вовсю подгоняло своих партнеров в регионах, выкупая портфели на 10 млрд руб. в квартал. «До осени прошлого года перед операторами и сервисными агентами АИЖК задача ставилась так: "Давай объем!" - говорит Буянов (являющийся одновременно гендиректором оператора АИЖК по Томской области). - Мы катились практически к subprime. А когда ресурсы ограничили, выяснилось, что требуется качество».

По уровню просрочки АИЖК до Америки вполне докатилось: за последние пять кварталов доля плохих кредитов выросла с 0,75 до 7,06%! «У Fannie Mae, Freddie Mac доля просрочки в стабильное время была на уровне 0,5%, после кризиса увеличилась до 1%, - ищет сегмент для сравнения аналитик "Церих Кэпитала" Евгений Рябов. - В целом по американской ипотеке просрочка сейчас 6,35%, в секторе subprime - 12%».

Кредиты, выданные по стандартам АИЖК, - самый распространенный продукт на российском рынке. По стандартам агентства работает более 150 кредиторов в регионах, такие кредиты есть в портфелях всех рефинансирующих организаций: от ВТБ и «Газпромбанк-Ипотеки» до новичков - «КИТ Финанса» и «Русской ипотеки». Однако никто из них тревогу не бьет. У «ВТБ 24» проблемный долг на уровне 0,44% по методике МСФО (учитывает кредиты с просрочкой от 90 дней и выше), у Собинбанка по программе «Русская ипотека» - 1,5%. Почему же пострадала организация, у которой консервативность должна быть заложена в «государственных генах»?

С ГАЗА НА ЖИЛЬЕ

20 млрд руб. невыкупленных кредитов остается на балансах банков

В 2002 г. на пост гендиректора АИЖК был назначен бывший главный финансист «Газпрома» Александр Семеняка. Назначение профессионала такого уровня означало, что правительство возлагает на агентство большие надежды. Команда экс-менеджеров «Газпрома» довольно быстро построила региональную сеть партнеров, внедрила стандарты кредитования и двухуровневую систему рефинансирования: банки выдавали кредиты по стандартам АИЖК, региональные операторы выкупали закладные на кредиты и поставляли их в федеральное агентство, а само АИЖК рефинансировало портфели на фондовом рынке, размещая корпоративные облигации, обеспеченные госгарантиями. По надежности такие бумаги приравнивались к госдолгу, и поэтому уже дебютный выпуск в апреле 2003-го разместился c почти двойной переподпиской.

Но независимая от госгарантий система рефинансирования у АИЖК появилась всего год назад - в мае была проведена первая сделка по секьюритизации. Доходность облигаций составила 6,94%, в то время как кредиты в портфеле выдавались по средней ставке 14,33%. Воодушевленное успехом, агентство начало планировать следующие сделки, но мировой кризис спутал все карты. Финансовые рынки закрылись для всех, и выкуп региональных портфелей пришлось приостановить. На этом фоне проблемная задолженность на балансах АИЖК стала расти угрожающими темпами. «Приток новых кредитов перестал нивелировать долю просрочки в старых портфелях», - оправдывается замгендиректора агентства Павел Войтов.

Поиск виновных закончился тем, что некоторым партнерам, поставлявшим продукт с просрочкой выше 5%, порезали лимиты или вообще отказали в выкупе. В первую очередь пострадали недавние передовики, усердно выполнявшие поставленный план по объемам, - Башкирия, Удмуртия, Волгоградская область, Алтайский край. Здесь просрочка в выкупленных портфелях составила от 6 до 9%. Лариса Останина, руководитель Алтайского краевого ипотечного агентства - прошлогоднего лидера по объему рефинансированных закладных, за успешные результаты в феврале была признана краевыми властями директором года, а в мае уволена с формулировкой «за выявленные нарушения». Суть «нарушений» в АИЖК до сих пор не раскрывают.

Некоторые участники рынка считают, что охота на ведьм в АИЖК является способом оттянуть время, чтобы понять, что происходит на финансовых рынках. «Некоторых операторов АИЖК я знаю несколько лет, - говорит гендиректор компании "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко. - Они давно работают по стандартам агентства, и раньше у них все выкупали и качество закладных вполне устраивало». По словам начальника управления инвестиций и кредитования Ижкомбанка Игоря Смышляева, как только начался кризис ликвидности, агентство стало прикрывать лимиты, вспоминая даже старые обиды. В этой ситуации на помощь региональным банкам пришли коллеги из Москвы. Так, когда Петербургскому социально-коммерческому банку уполовинили лимиты, место агентства занял один из госбанков. «У нас консервативная политика выдачи, качество хорошее, просрочка минимальная, и портфель по номиналу выкупил ВТБ», - объясняет председатель совета директоров банка Владимир Прибыткин. Но везет не всем. Тот же ВТБ при выкупе пулов у региональных банков отсеивает до 30% закладных, но даже это не гарантирует качества: по словам члена правления «ВТБ 24» Анатолия Печатникова, просрочка по выкупленным портфелям получается в 1,5 раза выше, чем по собственным кредитам.

ПЛАН ПО ВАЛУ

Надо сказать, что низкое качество портфелей партнеров АИЖК и до кризиса было секретом Полишинеля. По словам бывшего замгендиректора АИЖК Александра Черняка, все началось с конца 2005 г., когда агентство в погоне за объемами ввело выборочный андеррайтинг и смягчило стандарты кредитования. Поэтому высокому проценту невозвратов банкиры не удивляются. Компания «АТТА Ипотека», которую теперь возглавляет Черняк, еще в апреле прошлого года прекратила выкуп кредитов, выданных по стандартам агентства. «У нас было 80-90% отбраковки - совершенно жуткое качество», - сокрушается он. Успех первого выпуска ипотечных облигаций в прошлом году он объясняет тем, что АИЖК выставило на секьюритизацию портфель, сформированный до 2006 г.

Борьба с излишней мягкостью стандартов началась, но слишком поздно. С февраля 2008 г. прекращен выкуп закладных по кредитам свыше 1,5 млн руб. и с первоначальным взносом ниже 20%. А с 15 мая АИЖК запретило всем, кто рассчитывает на рефинансирование, кредитовать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, учитывать доходы заемщиков в свободной форме и ограничило количество созаемщиков тремя лицами. «Это самые жесткие стандарты за все время существования АИЖК», - констатирует Черняк. Но именно поэтому на портфели, сформированные до ужесточения, в 2006-2007 гг., сейчас нет покупателей.

«Если бы не кризис ликвидности, никто бы не обратил внимания на уровень нашей просрочки», - уверен Павел Войтов. До недавних пор на ипотечные портфели, сформированные по стандартам АИЖК, стояла очередь. «Полгода назад был рынок продавца, все за ипотечными банками бегали и уговаривали продать кредиты им, - говорит Печатников. - Зато теперь все смотрят на инвестора: что он скажет, такой портфель и формируют, под его потребности». А инвестор нынче стал пуглив и готов рассмотреть портфели, где первоначальный взнос не меньше 20%, ставка в рублях на уровне 14%, в валюте - от 12,5%. ВТБ именно из таких кредитов формирует портфель под запланированные до конца года две сделки по секьюритизации общим объемом свыше $1 млрд.

У банков, работавших по стандартам АИЖК, проблемы не только с возвратами, но и с доходностью. Ставки в программах агентства - от 10,75 до 14% в рублях. Сейчас на балансах региональных банков таких кредитов висит на 20 млрд руб., и крупные игроки готовы выкупать их только с дисконтом 10-15%. «Наши партнеры работали в рамках нацпроекта и проявляли социальную ответственность, а сейчас они остаются в положении обманутых, - возмущен гендиректор агентства Александр Семеняка. - Может, у них все эти кредиты хорошего качества, но они не могут их сейчас рефинансировать в коммерческих организациях».

Однако в период кризиса социальная ответственность губительна. Чтобы фондирование имело экономический смысл, спрэд между доходностью бумаг и ставкой кредита должен быть на уровне 5 процентных пунктов. Между тем сейчас стоимость фондирования иногда оказывается выше, чем ставка кредитования. Чтобы избежать долгосрочных переходящих убытков, многие банки предпочитают избавляться от портфелей любым способом, даже с дисконтом. А само АИЖК помочь своим партнерам уже не в состоянии. «Ситуация сложная: совершишь покупку по некой доходности, а она тебе аукнется через несколько лет», - рассуждает Войтов.

Банкиры уверены, что АИЖК расплачивается за гонку по нацпроекту «Доступное жилье». «Сверху спускали установку: давай, давай, нужно стремиться выдавать 1 млн кредитов в год в соответствии с нацпроектом», - говорит Печатников. Пока все было хорошо, АИЖК и не отказывалось от роли главного проводника государственной жилищной политики. Александр Семеняка первым докладывал о снижении ставок по кредитам, как только президент вспоминал о массовой ипотеке. Зато сейчас в агентстве с удовольствием избавились бы от высокой миссии. «Долгое время единственным, что двигалось в национальном проекте, была ипотека, - говорит Войтов. - И у многих возникло ложное ощущение равенства понятий "нацпроект" и "ипотека". Нам это льстит, но вешать на нас ответственность за все не надо, а то потом скажут, что АИЖК провалило нацпроект».