Устойчивый рост инвестиций в офисную недвижимость, наблюдающийся в 2007 году, продолжится и в году текущем. Более того, по мнению экспертов, будет наблюдаться их существенное увеличение. Предпосылками к этому стал кризис ликвидности на международных рынках, начавшийся с переоценки американской ипотеки, а также нестабильная ситуация на фондовых биржах, что заставляет институциональных инвесторов обратить свой взгляд на рынок российской недвижимости.

Следовательно, делает вывод директор по инвестициям компании Knight Frank Russia and CIS Евгений Семенов, в ближайший год поток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости Москвы и городов-миллионеров России будет расти. На рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России уже вышли фонды UFG Asset Management, Wells, инвестиционный фонд Marbleton Property Fund, ирландский фонд Quinn Group и др. Число компаний, объявивших о готовности вкладывать деньги в недвижимость, существенно превосходит число объектов для инвестирования. "Высокий интерес к рынку офисной недвижимости со стороны международных фондов привел к росту числа инвестиционных сделок, но также и к формированию тенденции постепенного снижения ставки доходности", – отмечают в компании Blackwood.

Тенденция незначительного снижения инвестиционной доходности, по мнению экспертов, означает большую стабильность и рост надежности инвестиций. По итогам 2007 года она составила 8% против 9% за предыдущий год. "Московская доходность в офисах уже не столь сильно отличается от европейской", – считает директор по инвестициям компании Knight Frank Russia and CIS Евгений Семенов. Девелоперская доходность, в отличие от инвестиционной, составляет в Москве от 14 до 20%, а иногда превышает и эту цифру.

При этом стоимость самих коммерческих объектов неуклонно повышается – об этом свидетельствует рост арендных ставок. По данным отчета международной консалтинговой компании Knight Frank, московские ставки аренды (1358 евро за квадратный метр в год в классе А) уверенно занимают второе место среди европейских столиц, уступив только Лондону (1607 евро за квадратный метр в год).

При этом, несмотря на стабильный спрос на офисные помещения при растущем предложении, некоторые комплексы испытывают затруднения в поиске арендаторов. Зачастую это связано с неудачным позиционированием недавно открывшихся объектов. Отток арендаторов, как правило, происходит из-за нехватки покупательского потока, неудачного расположения самого объекта, неудобных паркингов. В основном этим "страдают" недавно открытые комплексы – так, подобные проблемы были у ТК "Лотте Плаза" и ТЦ "Сфера", открытых в конце прошлого года. Методы решений подобных проблем индивидуальны – так, администрация ТК "Лотте Плаза" собирается продвигать новую концепцию, в то время как в ТЦ "Сфера" делают ставку на тщательный отбор арендаторов из числа дорогих торговых марок.

Очевидной тенденцией становится и "укрупнение" объектов – как среди офисных, так и среди торгово-развлекательных центров. Как считает Ульяна Алиева, директор департамента консалтинга и аналитических исследований Mayfair Properties, это вызвано желанием получения максимальной прибыли девелоперами от вложенных средств. Например, общая площадь "Химки бизнес-парка" – более 130 000 кв. м. В первом квартале 2008 года на юге Москвы был открыт ТРЦ "Облака" с площадью для аренды в 95 000 кв. м."Доля крупных (более 50 000 кв. м) торговых центров, в том числе в составе многофункциональных комплексов, составляет почти треть от намеченных к вводу в 2008 году", – говорит Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow.

До конца текущего года откроется несколько десятков объектов, которые добавят к существующим объемам около 1 млн кв. м, уточняют специалисты компании Praedium. За первый квартал 2008 года было введено в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м торговых площадей. Даже на волне европейского бума строительства торговых центров такие объемы позволили лидировать России в рейтинге из 34 стран Европы по количеству квадратных метров качественных торговых площадей, готовящихся к открытию в 2008 и 2009 годах.

Положение на рынке офисной недвижимости иное. Запрет на строительство офисных центров в ЦАО (исключая территорию ММДЦ "Москва-Сити") привел к тому, что все чаще условием получения площадки под застройку становится освоение промышленных территорий. На юге Москвы вскоре появятся офисный комплекс "Южный порт" (на бывшей территории бумажной фабрики "Восход"), район Nagatino i-Land в Нагатинской пойме, а также деловая зона вблизи Павелецкого вокзала. "Данная тенденция вполне закономерна в условиях практически полного отсутствия в городе свободных площадок под застройку с одной стороны, и общей тенденцией улучшения имиджа города за счет вывода индустриальных объектов – с другой", – считают в компании Blackwood.

Растет спрос и на объекты офисной недвижимости в Подмосковье. Это в свою очередь повлияло на повышение интереса девелоперов к реализации проектов, по уровню и качеству не уступающих московским. "Офисные помещения появились в проектах комплексной застройки на территории Московской области, как, например, "Большое Домодедово", "А101" и др.", — говорит Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль – Коммерческая недвижимость".

Таковы основные тенденции рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день. Наталья Тюлюкова