Проблемы с ликвидностью в банковской системе существуют уже довольно долго, что заставляет банки вести более продуманную и осторожную кредитную политику: агрессивное наращивание портфелей ушло в прошлое. Ставки начали расти, но эксперты затрудняются делать долгосрочные прогнозы.

Ставки: объявляется рост

Во втором полугодии 2011 года наблюдалось снижение процентной ставки на рынке жилищного кредитования - она опустилась до 11,6% годовых. В конце 2011 года, под влиянием негативных сигналов на внешних рынках и роста стоимости привлечения денег для банков, ситуация изменилась. Уже в 1 квартале этого года ипотека начала дорожать.

На 1 июня 2012 года средневзвешенная рублевая ставка составила 12%. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), повышение ставок вызвано, в частности, действиями некоторых крупных участников рынка.

«В краткосрочной перспективе можно прогнозировать сохранение тенденции к повышению средней ставки выдачи ипотеки на рынке в целом, что будет отражать действия большинства ипотечных игроков по повышению ставок с начала 2012 года, а в среднесрочной перспективе - стабилизацию», - сообщает вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. По словам эксперта, долгое время (начиная с августа 2011 года) процентная ставка в банке оставалась неизменной, несмотря на общерыночную ситуацию с удорожанием фондирования. «Ставку мы подняли только в феврале 2012 года, одновременно с этим отменив комиссию за выдачу ипотечного кредита», - заметил Тер-Аристокесянц.

«Если мы сравним ставки по привлечению долгосрочного финансирования, которое как раз и нужно для выдачи ипотечных кредитов, годичной давности и сейчас, то увидим, что ставки выросли на 2,5-3 процентных пункта, - утверждает финансовый директор, член правления банка «Дельтакредит» Елена Кудлик. - Если мы сравним изменение средней ставки по ипотеке за эти же периоды, то увидим, что ставки почти не изменились». По наблюдениям Кудлик, процентная маржа в ипотечном бизнесе и так очень небольшая, и если глобальная экономическая ситуация не поменяется кардинальным образом (что в ближайшей перспективе вряд ли произойдет), банки будут повышать ставки.

«В настоящий момент наблюдается стабилизация ставок по жилищным ссудам, - высказывает иное предположение заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев. - Некоторые банки сейчас имеют проблемы с финансированием, что не позволяет им предлагать конкурентные условия». «Своеобразным индикатором по параметрам кредитов на ипотечном рынке по-прежнему является Сбербанк, но с его стороны каких-то радикальных движений не происходит, следовательно, остальные игроки вряд ли будут уменьшать ипотечные ставки, - продолжает Андрей Мальцев. - Для повышения ставок также нет серьезных предпосылок, но изменить ситуацию опять же могут различные неблагоприятные обстоятельства». По его словам, дальнейшая ситуация будет зависеть от ряда факторов, в том числе, от ситуации с ликвидностью на межбанковском рынке, обстановки в Европе, нарастания или убывания кризисных явлений в международной экономике и др.

Нереальное реально?

Власти неоднократно затевали забавный разговор о том, что ставка по ипотеке должна быть 6% и даже ниже. Тем не менее, за редким исключением в виде ряда социальных программ и рекламных краткосрочных акций для привлечения массового заемщика, ипотечные ставки не опускались ниже 9-10% даже в хорошие времена.

«Ставки по кредитам формируются в зависимости от стоимости ресурсов для банков - это факт, - комментирует Георгий Тер-Аристокесянц. - Уровень и темпы инфляции, а также недостаточно развитая система долгосрочного фондирования ипотеки в нашей стране объективно оказывают прямое влияние на ее развитие и доступность, в том числе стоимость. Сегодня, в условиях слабой системы долгосрочного фондирования ипотеки в стране и при текущем уровне инфляции, снизить средневзвешенную ставку до 6% без активного участия государства в поддержке рынка невозможно», - резюмирует он.

«Примерная маржа в ипотечном бизнесе до вычета операционных расходов и стоимости риска составляет где-то 3% по рынку, - приводит данные Елена Кудлик. - Соответственно, чтобы ставка для заемщика была 6%, стоимость долгосрочных заемных средств для банка должна быть 3-3,5%». По мнению спикера, в ближайшее время маловероятно столь существенное снижение «кредитных расценок». Такое может случиться, если будет введено субсидирование процентных ставок кредитным организациям или заемщикам на уровне государственных программ. Определенные шаги в данном направлении медленно, но делаются, в качестве примера можно привести программу Внешэконмбанка (ВЭБа).

«Решение текущей ситуации в еврозоне, которая сейчас очень сильно влияет на рынок капитала в России, затянется на несколько лет, - уверена Елена Кудлик. - Наша экономика напрямую зависит от цен на нефть, и если потребление этого ресурса в мире падает, то мы сразу увидим эти последствия на себе в виде ухода инвесторов из рисковых активов, дефицита ликвидности и стоимости финансирования».

Для банков-кредиторов комфортный уровень ставок - это тот уровень, который позволяет окупать стоимость привлеченного финансирования, операционных расходов и дает возможность зарабатывать. При этом не стоит забывать, что ипотечная ставка должна покрывать не только стоимость привлеченных ресурсов, но и риски, связанные с невозвратом кредитов.

Безусловно, рост доступности ипотеки (если такое произойдет) подстегнет спрос на жилье, что в отрыве от роста темпов строительства неизбежно приведет к удорожанию недвижимости. Таким образом, усилия по повышению доступности ипотеки должны поддерживаться увеличением объемов строительства.

В любом случае пока нет предпосылок для существенного снижения процентных ставок по ипотеке. Хотя, с другой стороны, и расти им уже особо некуда. Сегодня все ипотечные банки предлагают примерно одинаковые ценовые условия. Следовательно, серьезно повышая ставки, кредитор рискует потерять часть клиентов.

Скорее всего, в среднесрочной перспективе банки будут «приманивать» клиентов различными неценовыми инструментами: отменой комиссий (старо, но всегда актуально), дополнительными услугами и скидками на последующие финансовые продукты, индивидуальным обслуживанием (например, «фишка» года - перевод ипотечных клиентов в vip-категорию).