Если в кризис рынок недвижимости «стоял», потому что денег ни у кого не было, то сейчас средства у людей появились, а вот покупать нечего. Все ждут какого-нибудь нового надежного строительного проекта, и когда он начинается, бегут туда выкупать квартиры. Надежный - это значит такой, который находится под каким-нибудь крупным банком, желательно «заточенным» под ипотечное кредитование. Подобных проектов немного и, как правило, вести разносятся задолго до раскопки котлована. А когда над секретным местом вырастает строительный кран, как правило, половина квартир уже раскуплена.

«Разморозка» ипотеки - это, быть может, позитивный фактор. Только вот он еще сильнее стимулирует рост спроса на квадратные метры, а новых застройщиков и строек от этого больше не становится. Банки «спонсируют» только тех, с кем уже привыкли работать. Что касается «вторички», то, казалось бы, рынок готовых квартир не должен сейчас стоять на месте. Ведь всегда каким-то людям нужно территорию больше, а каким-то, напротив, меньше и денег сверху. Но все не так просто. Риелторы жалуются на острую нехватку «вторичных» квартир, называя это дополнительным эффектом давления на спрос.

Выходит, действует целый ряд однонаправленных факторов, влияющих на рост спроса на недвижимость. Во-первых, отложенный насущный спрос - в кризис покупатели не могли себе позволить совершить столь дорогостоящее приобретение в отсутствии реальных ипотечных программ. Во-вторых, возродившийся вновь инвестиционный спрос - люди, поднакопившие денег на «черный день», начали вкладывать их на счета в банки, покупать квартиры и машины. В-третьих, нехватка вновь построенных квадратных метров - кризис стал черной смертью для большинства строителей. Все это вкупе вполне может привести к самому настоящему дефициту квартир. А ведь правильным было бы стимулировать строительство параллельно с развитием ипотеки. Про это забыли, теперь пришло время пожинать плоды. Постараемся все-таки взглянуть на рынок оптимистично.

«Первичка» или «вторичка»

В принципе, люди готовы приобрести как готовые квартиры, так и строящиеся варианты. Но интересно, что после кризиса возросло доверие к практически «нулевым» объектам. Все потому, что за некоторыми из них стоят такие кредитные организации как Сбербанк и ВТБ, посему можно быть уверенным, что дом будет достроен.

На 1 сентября 2010 года, по данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), средний размер жилищного кредита составил 1,25 млн. рублей, что почти на 7% выше среднего размера ссуды, зафиксированного по итогам 2009 года (1,17 млн. рублей). Это в целом отражает почти аналогичную динамику восстановления доходов населения: по данным Росстата за январь-август 2010 года реальные располагаемые доходы на 5,6% превысили уровень соответствующего периода 2009 года цен на жилье. Напомним, что, по итогам первого полугодия 2010 года средние цены на жилье выросли более чем на 6,5% по отношению к четвертому кварталу 2009 года.

В этот период требования по минимальному первоначальному взносу начинали от 30%, но чаще всего банки охотно кредитовали под 50% внесенных за квартиру денег. При этом, основная масса жилищных займов берутся в крупных регионах России, где цены на жилье достаточно высокие: Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов и т.д. В этих городах и 30% накопить довольно-таки сложно, учитывая дороговизну квадратных метров, потому, скорее всего, спрос начал смещаться в сторону ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.

Кроме того, с 2010 года работает программа государственной поддержки ипотеки, которая направлена на стимулирование покупок именно в новостройках. Программа предполагает ставку 11% годовых по рублевым кредитам, что ниже среднерыночной и максимально длинные сроки кредитования - до 30 лет. По данным АИЖК, среднерыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам по итогам первого полугодия 2010 года составила 13,5% годовых, средневзвешенный срок по рублевым ипотечным кредитам по итогам первого полугодия 2010 года составил 16,48 лет.

У банкиров немного другая статистика, хотя «первичка» показывает очевидный рост по спросу и по их данным. «За последнее время мы видим значительное увеличение интереса заемщиков в отношении объектов, находящихся на этапе строительства, - говорит Елена Воронина, советник председателя правления Московского банка реконструкции и развития (МБРР). - Новое жилье, улучшенной планировки, большего метража и меньшей стоимости, несомненно, привлекает наших клиентов. Однако у заемщиков сохраняются опасения, связанные с прекращением, замораживанием строительства в период кризиса, несоблюдением застройщиками сроков. Поэтому каждый заемщик выбирает жилье в зависимости от своих потребностей».

Население хочет приобрести новенькое жилье, а вот активные ипотечные кредитные организации все-таки кредитуют новостройки с осторожностью. В Городском ипотечном банке (ГИБ), к примеру, предпочитают кредитовать строящиеся квартиры под залог уже имеющегося у заемщика жилья. «Ипотека - это залог недвижимого имущества, находящегося в собственности заемщика. В соответствии с законодательством объект недвижимости, приобретаемый с помощью ипотечного кредита, автоматически переходит в залог к банку - кредитору», - рассказывает Екатерина Правдина, советник по связям с общественностью ГИБ.

Это называется «ипотека в силу закона», объясняет Правдина. Но для реализации такой схемы недвижимость, переходящая в залог, должна быть оформлена в собственность заемщика. Таким образом, если мы говорим о квартире в новом доме, на которую уже оформлено право собственности, то проблем с оформлением залога возникнуть не должно, считает эксперт. Такая жилплощадь может быть куплена при помощи ипотечного кредита.

То есть, по словам Правдиной, если дом находится в стадии строительства, то готового объекта, который можно передать в залог банку, пока просто не существует. «Отсутствует реальный залог (должное обеспечение по ссуде) и такой кредит не может быть в составе ипотечного покрытия по ценным бумагам, так как по нему больше риски, связанные с обеспечением», - говорит советник.

Свои и чужие

По данным АИЖК, по итогам первого полугодия 2010 года в России было введено 21,6 млн. квадратных метров жилья, что лишь на доли процента отличается от уровня первого полугодия 2009 года. В самом агентстве это называют медленным восстановлением рынка жилья. Население же заняло выжидательную позицию, о чем свидетельствуют высокие темпы роста частных вкладов в банках.

По мнению специалистов, на рынке жилищного строительства все-таки наблюдается стагнация. «Действительно в 2008-2009 годах многие застройщики приостановили новые проекты. В ближайшие годы это может повлечь недостаток предложений на рынке новостроек», - поясняет Елена Воронина. Но, по ее словам, именно на решение этой проблемы сейчас направлена программа АИЖК «Стимул». Основная задача программы - активная вовлеченность банков в части финансирования новых проектов строительства и, как следствие, увеличение объемов вводимого жилья.

В итоге на ипотечном рынке сложилась ситуация, когда банки предлагают, в основном, квартиры своих застройщиков. «Вторичку» кредитуют также с радостью, но ее и нет особенно в наличии. А новостройки раскупают чуть ли не быстрее, чем возводят. Впрочем, повторюсь - не во все дома выстраиваются очереди за покупкой, а только в проекты «правильные» - те, что «находятся» под каким-нибудь надежным банком. Только в моем районе стоит 3 строительных крана и вырытых котлована, вокруг которых ажиотажа вовсе нет, а ведь там тоже будут когда-нибудь дома.

«Интерес к новостройкам у покупателей растет, - говорит Гарегин Аветисян, директор департамента продаж «Ведис Групп». - Во многом это связано с развитием ипотечных программ, которые ведущие банки готовы предоставлять для покупателей квартир в новостройках. Совместные программы с крупными банками дают преимущество клиентам, которые получают дополнительную финансовую возможность для приобретения квартиры, а также застройщикам, приобретающим в лице банка надежного партнера».

Все же, по логике развития экономики, острая проблема нехватки жилья должна разрешиться сама по себе. Это произойдет тогда, когда начнется восстановление темпов роста мировой и российской экономики, а компании снова обратятся в банки за кредитами на развитие и расширение бизнеса, пойдет в гору и кредитование строительного сектора. По оценкам аналитиков, начало нового цикла экономического роста произойдет уже совсем скоро - через 3-5 лет.

Да что далеко ходить - «разморозка» в девелоперском сегменте уже началась. По словам Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов «НДВ-недвижимость», некоторые банки действительно кредитуют только квартиры «их» застройщиков, но все же многие кредитные организации в последнее время уже готовы принять для аккредитации любые объекты, соответствующие их требованиям. «Каждый объект, поступающий для реализации через нашу компанию, проходит аккредитацию во всех банках-партнерах, - рассказывает эксперт. - Банк, предложивший наилучшие условия, становится официальным партнером по данному объекту».

Программы

Застройщики, работающие в содружестве с банками, предлагают довольно-таки гибкие условия покупки. Как правило, процедура продаж делится на несколько этапов, в каждом из которых цена на квадратный метр потихонечку растет. «Так, клиенты имеют возможность приобрести квартиру на разных этапах строительства в зависимости от своих целей, финансовых возможностей и степени доверия компании, - поясняет Гарегин Аветисян. - На стадии котлована, к примеру, мы предлагаем цены, которые на 30-35% ниже текущей рублевой стоимости квартир аналогичного качества на вторичном рынке. На последующих фазах цена увеличивается на 10-15%». Как видим, - достаточно удобно.

Теперь о кредитных условиях. Если человек хочет купить квартиру в новом (строящемся) доме, у него есть два основных варианта. Можно просто выбрать банк, который работает с отдельными застройщиками и кредитует покупку квартир в определенных строящихся домах. Второй вариант: дождаться пока строительство будет завершено и оформлено право собственности, а потом купить квартиру по обычной ипотечной схеме.

По расчетам АИЖК, за восемь месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, ставки по ипотечным кредитам в рублях составили, как и месяц ранее, 13,4%, а по валютным кредитам - немного снизились (на 0,1 процентных пункта) и составили 11,1%. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения. При этом, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение августа, повысились на 0,1 процентный пункт и составили 13,3%.

Такая ситуация, по оценкам специалистам АИЖК, объясняется массовым снижением в начале июля уровня первоначального взноса крупнейшими участниками рынка. «Кредитные организации, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, начали отражать его в уровне процентных ставок выдаваемых кредитов, - говорится в справке АИЖК по итогам 9 месяцев 2010 года. - В тоже время некоторое влияние на ставки оказало общее повышенные инфляционных ожиданий на рынке, в связи с увеличением волатильностью рубля в этот период и перспективой неурожая».

Безусловно, программы кредитования на первичном и вторичном рынке жилья отличаются заметно. В первую очередь, это касается размеров процентных ставок, а также формы залога недвижимости. «Первичка» считается традиционно более рискованным сегментом рынка. Отсюда по жилью в новостройкам, как правило, более высокие требования по первоначальному взносу, а также ставки по кредитам.

«Существенное отличие кредитов на готовое и строящееся жилье - наличие и отсутствие «твердого» залога, то есть объекта на который оформлены права собственности с возможностью залога таких прав», - говорит Андрей Владыкин. «На период строительства устанавливается более высокая процентная ставка, - продолжает Елена Воронина. - После оформления права собственности заемщика на приобретенную квартиру и залога в пользу банка ставка снижается до уровня, соответствующего условиям кредитования вторичного рынка».

Кредиты на покупку квартир в строящихся домах выдают крупные федеральные банки и активные ипотечные кредитные организации: Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит», Газпромбанк, Росбанк, МБРР, а также региональные банки-партнеры АИЖК по программе «Стимул». Чаще всего на новостройки предлагается эта самая программа: 11% годовых по рублевым кредитам, сроки кредитования - до 30 лет.

Но не во всех банках готовы к подобной гибкости. В ГИБ, к примеру, работает менее сложный механизм приобретения квартиры в строящемся доме - кредит под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. По словам Екатерины Правдиной, это новое предложение на рынке. «Заемщик может взять кредит на любые цели (в том числе на покупку строящегося жилья), заложив при этом имеющуюся в собственности недвижимость (квартиру, дом, земельный участок) и продолжать в ней жить и быть прописанным, - поясняет она. - А когда будет построен новый дом, продать ранее заложенную квартиру и погасить кредит».

«Почему этот механизм проще, - поясняет Правдина. - Как минимум, не требуется никаких согласований. Заемщик берет кредит под залог имеющейся недвижимости и распоряжается вырученными денежными средствами по своему усмотрению - в данном случае - покупает новостройку. Да и с финансовой стороны вопроса кредит под залог имеющейся квартиры дешевле кредита «на новостройку».

Как покупать квартиру и у кого занимать на это в долг - тут уж каждому заемщику решать. Но что-то жаль становится тех, кто не сможет получить одобрение на ипотеку в крупных ипотечных банках, настроенных на социальные программы. Другие варианты все-таки слишком опасны.

Справка Ipocredit.Ru: Просрочка

Рост просрочки обгоняет рост кредитного ипотечного портфеля. Так, за 9 месяцев 2010 года, по данным АИЖК, объем плохих долгов вырос на 4,4% (до 41,7 млрд. рублей). Общий же объем ипотечного портфеля вырос на 1,3% (до 1,055 трлн. руб.).

Львиная доля просрочки приходится на валютную ипотеку (41%). Если же брать ипотечное кредитование, в целом, то на этом рынке долларовым и евро кредитам досталось всего 17,7%.

На 1 сентября 2010 года задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности. При этом, совокупная доля «дефолтной задолженности», с просроченными платежами от 91 дней и выше составляет 7,2%, доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до месяца) - 5,1%, а доля задолженности со средней просрочкой (от 31 до 90 дней) - 2%.

В качестве положительной тенденции специалисты АИЖК называют тот факт, что с начала 2010 года и до сих пор, объем задолженности без просроченных платежей в денежном выражении практически не снизился. Рост же проблемных ипотечных долгов в целом происходил преимущественно за счет нарастание просрочки по старым кредитам, уже имевшим просрочки ранее (более 31 дня).