Термин "ипотека" произошёл от греческого слова Hypotheke, что в переводе обозначает совместный долг или материальный заклад. Ипотека - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. В Российской Федерации ипотека регулируется Общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью (ст. 339 ГК РФ). Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю.

Юридически ипотека, как резюмируется в нормативно-правовых актах, в России существует, иногда она встречается даже и в реальной жизни. Редко, конечно, но встречается. Так, отмечается, что к концу октября сего года главный субъект предоставления ипотечных кредитов в нашей стране - Международный Московский Банк - выдал гражданам сумму, объём которой превысил сто миллионов долларов. С этим банком на сегодняшний день было заключено порядка 1100 ипотечных договоров, а к концу 2006 года эта цифра приблизится к полутора тысячам. Бесспорно, по сравнению со странами Западной Европы, а уж тем более Америкой, эти показатели серьёзно уступают, но банку всё же есть чем гордиться и есть на что ориентироваться.

Совсем иная картина наблюдается у других банков. Кредиты на покупку недвижимости здесь берут куда реже, а совокупные условия предоставления последних непосильны для большинства населения нашей страны. Попросту говоря, ипотека у нас слишком дорога и недоступна.

На самом деле, проблема ещё куда масштабнее, чем она представляется чиновникам, которые "так далеки от народа, что прямо сил никаких нет". Проблема в том, что ипотеки, как категории экономической, а тем более социальной, у нас пока что нет. Нет основы, фундамента ипотечного кредитования. Дело в том, что в стране катастрофически мало жилой площади. Строительные организации в лучшем случае простаивают, ожидая новых кредитов, в худшем - навсегда исчезают из реестра юридических лиц. А если новые дома не строятся - откуда быть ипотеке?

"Ипотеку заболтали. Ипотеки у нас в стране нет. То, что некоторые граждане покупают квартиры в элитных домах в кредит, - это не ипотека. Мы должны говорить не о спросе, а о предложении. Банк выдаст кредит под залог реально существующей квартиры, но если там только котлован, то это уже серьезные риски. 90% строительных компаний не имеют собственного капитала" - заявил недавно на московской конференции председатель Ассоциации региональных банков Александр Мурычев.

Это только одна сторона ипотечной медали. Вторая проблема (более сложная и противоречивая) коренится в сложных взаимоотношениях между субъектами, предоставляющими ипотечные кредиты, и лицами их получающими (старающимися получить).

Сегодня на рынке кредитных услуг существует огромное многообразие различных программ, предлагающих своим клиентам и всем заинтересованным лицам приобрести недвижимое имущество в кредит с рассрочкой платежа. При этом в рекламе, по телевидению и в Интернете презентуется, что кредитные учреждения конкурируют между собой, стремясь предложить ипотечный кредит как можно на более выгодных для клиента условиях. Так, по крайней мере, сообщается в печатных и сетевых изданиях. На деле же ситуация прямо противоположная - все различия между условиями предоставления ипотечного кредита сводятся к следующему:

1) минимальная фиксированная процентная ставка в год. Ставка эта и правда может быть различной. Как правило, различается она на 0,25 - 0,5 процентов - в зависимости от того, насколько кредитор желает "одарить" своих клиентов. Скажите, если вам требуется платить ежегодно из семейного бюджета по сто тысяч рублей за кредит, сыграют ли для вас значительную роль двести - двести пятьдесят рублей (как раз та самая разница банковских процентов)? Навряд ли. Эффект 99 рублей 99 копеек, действительно, по-прежнему продолжает действовать, но это не повод для большинства носиться по всему городу в поисках драгоценной копеечки - бензин дороже стоит.

2) срок погашения кредита. Может достигать он нескольких десятков лет. Лет, скажем, тридцать. Стоит напомнить, что всё-таки большинство из ныне живущих в нашей стране граждан получали образование и воспитывались в Советском Союзе, поэтому у народа и отношение к долгу соответствующее - чем раньше отдал, тем спокойнее и лучше. Ни одна приличная семья, желающая приобрести достойное жильё, не позволит себе затягивать срок выплаты кредита на лишний месяц, что уж говорить о годах. О детях ведь подумать надо. И если есть цель, то растягивать её достижение на долгие десятилетия - по крайней мере, для собственного здоровья хуже. Очень дорого это и хлопотно.

3) сумма первоначального взноса. Это, пожалуй, то единственное, на что действительно стоит обращать внимание при совершении договора ипотечного кредитования. Первоначальный взнос может равняться и нулю. Только вот, к величайшему сожалению клиентов, банки и иные кредитные учреждения, предоставляющие ипотечный кредит, поспешат в самые же первые месяцы наверстать всё упущенное ранее путём планомерного увеличения ставок и стабилизации всех остальных условий под "общие мерки". Таким образом, за "релаксацию" в первый месяц клиент получает целый перечень нагрузок и перенапряжений в последующие месяцы, а иногда и даже годы.

Ситуация напоминает городской стихийный рынок, где у всех продавцов цены на одни и те же товары почти одни и те же, а покупателю приходится выбирать только между разницей улыбок и "дружеских" приветствий.

Всё это приводит к тому, что люди просто-напросто боятся ипотеки, игнорируют всякие сторонние увещевания и не доверяют ей. И дело здесь вовсе не в том, что они беспокоятся о судьбе своих денежных сбережений (хотя и это тоже), просто "потянуть" ипотеку в России мало кто способен. Причина на поверхности: у людей мало средств, а банки и иные кредитные учреждения под "щадящие клиента" условия подстраиваться не спешат.

В соответствии с данными Госкомстата Российской Федерации на август 2006 года денежные доходы (в среднем на душу населения) составили порядка одиннадцати тысяч рублей. Скажем прямо, до ипотечного кредита явно не дотягивает. И это притом, что, как известно, статистика - наука, особенно это касается средних величин, не очень-то и точная: в среднем воды в речке по колено, а корова всё равно утонула. На самом деле реальный жизненный уровень населения при сумме минимального размера оплаты труда в 1100 рублей выглядит ещё более плачевно. Позволить взять на себя и свою семью огромный кредит на покупку недвижимости и сознательно уйти на многие годы в долговую каббалу рискнёт в России далеко не каждый.

Но допустим, что семья по общероссийским меркам получает более чем достаточно и вроде бы реально способна оплатить кредит. Возьмём средний по стране годовой процент по кредиту в 11%. Остаётся только рассчитать, сколько средств необходимо внести на первом этапе и сколько вносить ежемесячно. Итак, предположим, что семейный месячный доход составляет 1000 долларов, и семья хочет купить квартиру за 30 000 долларов при ежемесячном взносе в 500. Для того чтобы это стало возможно, семье уже при заключении договора необходимо иметь в кошельке порядка восьми тысяч американской валюты, а срок выплаты растянется на 5 лет и переплата за кредит составит более 35 процентов. Скажем прямо, условия не очень-то выгодные и для так называемого среднего класса.

Действительно, на покупку недвижимости российским населением тратятся ничтожно малые суммы. Так, в прошлом, 2005 году на недвижимость в нашей стране было потрачено всего-навсего 199 миллиардов рублей. Для сравнения: на покупку товаров и оплату услуг - 9615 миллиардов, а на разнообразные обязательные платежи (налоги, пошлины и так далее) 1299 миллиардов рублей. Как говорится, есть над чем подумать.

Примерно такая же картина наблюдалась ранее в сфере взаимодействия строительных организаций и банковских учреждений. Вот таблица факторов, снижающих деловую активность организаций, занятых в строительстве (в процентах от общего числа строительных организаций):

Как видно, в последние годы процент коммерческого кредита заметно уменьшился и, соответственно, перестал играть заметную роль в деле сдерживания объёмов строительства. И вот как это отразилось на динамике строительства недвижимости:

Цифры говорят сами за себя. Но процент неплатежеспособности заказчиков строительства всё-таки по-прежнему остаётся на достаточно высоком уровне. При этом высок процент даже неплатежеспособных заказчиков - организаций, что уж говорить о простых гражданах, стремящихся улучшить свои жилищные условия путём покупки новой квартиры. И если банковские учреждения пошли по пути некоторых уступок строительным организациям, то разумнее всего предположить, что следующим шагом должно явиться планомерное снижение ставок ипотечного кредитования физических лиц. Иначе, улучшение жилищных условий в нашей стране так и ограничится полумерами.

Не лишним было бы вспомнить реформу 1861 года, проведённую по наставлению царя-освободителя Александра Второго. Для кредитования реформы были образованы Крестьянский и Дворянский банки. По её условиям земля, ранее находившаяся в собственности помещиков, передавалась за выкуп вчерашним крепостным. Собственность на землю сохранялась за помещиком вплоть до совершения выкупной сделки, крестьяне на этот период являлись только пользователями и "временнообязанными". В период временной обязанности крестьяне оставались обособленным в правовом отношении сословием. Крестьянская община связала своих членов круговой порукой: уйти из нее можно было, лишь выплатив половину оставшегося долга, и при гарантии, что другую половину выплатит община. Крестьяне платили денежный выкуп за усадебную и полевую землю. В основу выкупной суммы была положена не рыночная стоимость земли, а сумма оброка, которую помещик получал до реформы. Был установлен годовой шестипроцентный оброк, так называемый капитализированный налог, равнявшийся дореформенным годовым доходам помещика. По условиям реформы крестьяне выплачивали 20-25 процентов выкупной суммы наличными при совершении выкупной сделки (первоначальный взнос), остальную сумму помещики получали из казны (деньгами и ценными бумагами), ее крестьяне должны были вместе с процентами выплачивать в течение 49 лет. В том случае, если крестьяне не выплачивали в срок сумму годового долга, на эту сумму начислялись штрафные проценты. В разных местностях они могли существенно отличаться. В чернозёмных районах штраф мог образовывать до 30 процентов от просроченной суммы. Если крестьяне штраф выплатить не могли - у них отнимали землю и личное имущество в счёт долга.

Ничего вам это не напоминает? Ещё как напоминает. Но банки, похоже, не спешат поворачиваться лицом к простым гражданам. А зря. Сегодня в Европе и Америке самая острая борьба на рынке кредитов происходит именно за частных лиц, которых, как известно, подавляющее большинство. Гражданам там действительно есть из чего выбрать, так как кредитные учреждения не занимаются дублированием друг друга. А нашим банкам, по всей видимости, охота всё и сразу. В общем, период раннего детства продолжается, а зрелость наступит, наверное, не скоро.