Кредиты на развитие.

Коммерческая ипотека практикуется в России в основном в городах-миллионниках, где есть ликвидный рынок недвижимости. Банкиры объясняют это так: для того чтобы выдать ипотечный кредит, недвижимость, выступающую в качестве залога, важно грамотно оценить. Сделать такую оценку можно только там, где активно совершаются сделки купли-продажи, позволяющие вычислить среднестатистическую цену на помещение той или иной категории. А в городах с населением менее миллиона человек развитого рынка коммерческой недвижимости (офисов, магазинов и складов) до сих пор нет.

Занимаются коммерческой ипотекой в основном крупные банки. Наиболее распространенный вариант - выдача кредита под залог уже имеющегося у фирмы имущества. Для малых и средних предприятий кредитование по такой схеме - нередко единственная возможность получить долгосрочные ресурсы для развития. Хотя и далеко не самая удобная. Сама процедура оформления недвижимости в залог стоит недешево: только нотариусу придется заплатить 1,5% от суммы сделки. А если еще учесть регистрационные сборы, расходы на страхование недвижимости и титула собственности, то в итоге получается 4-5% сверх процентов, выплачиваемых банку.

Однако для банкиров недвижимость - самый привлекательный вид обеспечения сделки. И когда компания оформляет в залог магазин или офис, у нее намного больше шансов получить деньги, чем при кредитовании, скажем, под оборот. Поэтому банки разрабатывают для юридических лиц все более привлекательные виды коммерческого ипотечного кредитования.

- Мы оформляем бессрочную кредитную линию под залог коммерческой недвижимости, как правило, офисной, - рассказывает Ирина Довдиенко, заместитель председателя правления Инвест-сбербанка. - Определяем лимит кредитной линии исходя из рыночной стоимости недвижимости, а затем в рамках лимита выдаем целевые кредиты. Цели могут быть любые - на пополнение оборотных средств, на развитие нового бизнеса, приобретение недвижимости и пр. Главное, чтобы был ликвидный залог и понятные нам источники погашения кредита. Эта схема привлекательна тем, что достаточно один раз потратить время и деньги на оформления залога - и дальше кредитную линию можно возобновлять бесконечно.

Свой дом для бизнеса

Решается с помощью ипотечных кредитов и более глобальная задача - покупка коммерческой недвижимости. Как только фирма набирает обороты, у нее нередко появляется желание оформить в собственность свои основные средства. При этом цели, которые преследуют такие компании, могут быть разные: получение доходов от аренды, извлечение прибыли на вложенный капитал, расширение самого бизнеса и пр. И чтобы не извлекать средства из оборота, в такой ситуации предприниматели обычно обращаются в банк.

- Наш типовой клиент - тот, кто раньше арендовал какое-то помещение (ресторан или офис), а потом посчитал, что ему выгоднее это помещение выкупить, - рассказывает Дмитрий Будаков, председатель правления банка «Московское ипотечное агентство» (МИА). - Причем подчас он выкупает всего несколько комнат или этаж. Главное, чтобы эту часть здания можно было зарегистрировать в регистрационной палате в качестве единицы недвижимости.

Для того чтобы получить в банке такой кредит, необходимо предоставить расчеты, из которых будет видно, за счет чего заемщик намерен гасить долг. Если предприниматель планирует использовать здание для того, чтобы потом сдавать его в аренду, то надо будет показать арендные договоры (если эта недвижимость уже кому-то сдается) либо предварительные договоры (если здание пока свободно). Важно, чтобы проценты по кредиту покрывались предполагаемыми арендными доходами.

Если же собственник собирается развивать на своих площадях какой-то собственный бизнес, то он должен подготовить бизнес-план, который убедит банкиров в его потенциальной прибыльности. Доходы предприятия должны быть такими, чтобы хватило денег и на возврат основного долга, и на вы-платы кредитных процентов.

Разброс ставок по коммерческой ипотеке достаточно велик. Банкиры объясняют это повышенными рисками.

- В коммерческой ипотеке очень важно выявить все факторы, влияющие на цену недвижимости. Например, если это магазин, то придется учесть и удобство автопарковки, и наличие рядом других торговых точек, и близость к поставщику, - поясняет Дмитрий Будаков. - Но самое трудное - спрогнозировать риски, связанные с изменением цены на эту недвижимость Ситуация в любой момент может резко измениться - и заемщик не получит доходов, на которые он рассчитывает. Скажем, компания купила по ипотеке офис категории «С», чтобы сдавать его в аренду, а через пару лет у нее под боком вырос более удобный офис категории «В», да еще с сопоставимыми арендными ставками. Наверняка все старые клиенты «переселятся» к конкуренту, и наш заемщик останется без источника дохода. Поэтому когда мы рассматриваем кредитную заявку, то оцениваем прежде всего конкурентную среду вокруг объекта недвижимости.

Что касается сроков, то максимальный срок, на который юридическое лицо может взять кредит на покупку офиса, склада или магазина, - 10 лет. Считается, что за это время коммерческая недвижимость, как правило, себя окупает. По словам банкиров, это обычная мировая практика кредитования коммерческого имущества.

Прокрустово ложе «схемы»

Но в общем объеме коммерческих ипотечных сделок кредиты на покупку недвижимости занимают небольшую долю. Банкиров связывает по рукам законодательство, которое создает кредитору проблемы с оформлением своих прав на нежилое помещение.

Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. Получается, что если квартиру на кредитные средства покупает частное лицо, то сделка купли-продажи и переход права собственности регистрируются параллельно с правом залога кредитора. Сделка автоматически становится ипотечной, и у заемщика возникает ограничение на использование купленного имущества. А юридическому лицу, желающему получить ипотечный кредит под покупку коммерческой недвижимости, сначала придется эту недвижимость оформить в собственность - и только потом можно будет вести речь о залоге и заключении кредитного договора. Автоматического возникновения права залога банка на нежилые помещения в момент совершения сделки купли-продажи закон не предусматривает.

- Поэтому любая банковская сделка, связанная с покупкой коммерческой недвижимости, носит творческий характер, - комментирует ситуацию Александр Синельников, председатель правления Фора-банка. - И банки вынуждены прибегать к различным схемам, что только ухудшает положение заемщика и кредитора.

Схемы, по которым банки сегодня кредитуют предпринимателей, желающих приобрести в собственность коммерческую недвижимость, таковы.

- Мы можем предложить выдать вам кредит на покупку магазина или офиса, но только если вы предоставите в залог другое здание, - рассказывает Алексей Федулов, начальник отдела ипотечного кредитования Фора-банка. - Или же мы можем предложить вам занять на короткий срок деньги у знакомых или родственников, купить недвижимость, заложить ее нам, получить ипотечный кредит и потом вернуть долг.

На регистрацию сделки купли-продажи уходит от двух недель до одного месяца. Оформление ипотечного кредита занимает еще столько же. Получается, что разрыв между платежом и получением ипотечного кредита составляет один-два месяца. Вот на этот срок предприятие, заинтересовавшееся ипотекой, и должно у кого-то занять деньги или изъять их из собственного оборота. И, конечно же, прежде чем занимать определенную сумму, нужно получить одобрение на эту сделку у банка.

Можно поступить и по-другому. Продавец, покупатель и банк договариваются о трехсторонней сделке:

- банк выдает ипотечный кредит покупателю;

- продавец передает банку в залог свою собственность в обеспечение обязательств заемщика по кредиту;

- в определенный момент продавец с разрешения банка продает это помещение заемщику.

Но и при такой схеме возникают сложности: как убедить продавца подождать, когда ему нужны «живые» деньги здесь и сейчас. Поэтому чаще всего бизнесмены прибегают к другой схеме.

- Банк создает фирму, на счет которой клиент перечисляет первоначальный взнос - 30-40%. После этого сам банк перечисляет этой же фирме недостающие 70-60%. Фирма выкупает здание, банк оформляет залог и отдает это помещение клиенту, - раскрывает особенности подобных сделок Дмитрий Будаков. - Но здесь есть одна проблема для заемщика: он должен до конца доверять банку, чтобы перечислить в подконтрольную ему фирму крупную сумму без всякого обеспечения.

Действительно, нет никакой гарантии, что банк, организующий схему, поведет себя абсолютно порядочно, особенно если фирме несказанно повезло и она нашла здание по цене ниже среднерыночной. В таком случае, купив помещение, банк может вернуть первоначальный взнос клиенту, а приобретение оставить себе - чтобы потом выгодно его перепродать. Подстраховаться тут практически никак нельзя. Необходимо просто идти в банк, который хорошо знаешь и которому веришь. Как правило, это те банки, с которыми фирма давно работает.

Понятно, что все эти схемы банкиры придумывают не от хорошей жизни. Для развития коммерческого кредитования нужен полноценный закон «Об ипотеке», поправки в который уже разработаны, но руки до него у законодателей никак не дойдут.

- Для России развитие ипотечного кредитования бизнеса в социально-экономическом плане не менее важно, чем кредитование граждан, - уверен Дмитрий Будаков. - Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это целая армия предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Если у нас в стране будет развиваться только жилищная ипотека, то это попросту перекосит рынок. Любой специалист вам скажет, что именно от объема однородного рынка зависит его эффективность и рентабельность для всех участников процесса. Мы в нашем банке развиваем коммерческую ипотеку еще и потому, что доходы по этому направлению позволяют нам снижать ставки по жилищной ипотеке. Поэтому, на мой взгляд, очень мудро поступает московское правительство, которое развивает и жилую, и коммерческую ипотеку. А вот на федеральном уровне поддержки коммерческой ипотеки мы не чувствуем.

Р.S. Кстати, есть надежда, что с 2004 года покупка недвижимости с помощью ипотеки подешевеет на 1,5%. Рабочая группа под руководством заместителя главы администрации президента Игоря Шувалова подготовила законопроект об отмене обязательного нотариального удостоверения ипотечных договоров.

Ставки больше, чем риск

По данным Центробанка, объем рынка ипотечного кредитования России ежегодно удваивается. Растет и число игроков: ипотечные кредиты выдают уже более 150 банков. Тем не менее, ипотека пока не стала массовым явлением. Эта услуга по-прежнему недостаточно выгодна и широким массам населения, и гражданам с высокими доходами

Плюсы и минусы

В том, что ипотека «нам строить и жить помогает», сегодня уже нет необходимости убеждать кого-либо. По итогам 2003 года банкиры дружно отмечают повышение спроса к ипотеке и объясняют это ростом платежеспособности населения. Квартирный вопрос по-прежнему остается одним из самых больных для российских семей. Однако ставки, по которым банки соглашаются кредитовать граждан под залог приобретаемой недвижимости (15-18% в рублях, 10-15 % в валюте), для большинства россиян или неподъемны, или невыгодны.

Дело в том, что в Москве, например, ипотечные кредиты выдаются, как правило, только тем, чей доход превышает $500 в месяц. Причем желательно, чтобы он был официально подтвержден. «Серую» зарплату большинство банков также учитывают, но при этом сразу повышают ставку. Вот и получается: гражданам со скромными заработками об ипотеке лучше вообще не мечтать, а тем, чей неофициальный доход выше среднего, приходится выплачивать максимально высокие проценты.

- Ипотечный кредит в России - один из самых рискованных банковских продуктов, - говорит Наталья Пастухова, вице-президент Европейского Трастового Банка. - Поэтому мы очень тщательно подходим к оценке платежеспособности заемщика, особенно если перед нами не простой наемный служащий, а владелец бизнеса. Ведь у него нет фиксированного ежемесячного заработка. В большинстве случаев это плавающий доход, который напрямую зависит от прибыльности и устойчивости его фирмы. Поэтому мы просим такого клиента предоставить финансовую отчетность компании за год, по возможности - бизнес-план, чтобы сделать прогноз ее развития на 10 лет вперед. При этом оцениваем не только активы компании, но и личные активы заемщика, вплоть до хобби (кто-то, например, коллекционирует автомобили и марки, а кто-то любит азартные игры). Это не простое любопытство, нам важно понять, из каких источников клиент будет возвращать кредит, столкнувшись с финансовыми затруднениями.

Единственное послабление, на которое сегодня идут банкиры, - это снижение размера первоначального взноса. Еще совсем недавно практически все банки выдавали ипотечные кредиты только при условии 30%-ной предоплаты. Сегодня на рынке появляются предложения и с 15%-ным, и даже с 5%-ным взносом (такие программы были разработаны специально для молодых семей).

Некоторые банки пошли еще дальше и стали выдавать кредиты без первоначальных взносов. Безусловно, это увеличивает их риски. Но, снижая уровень первоначального взноса, банки либо требуют дополнительное обеспечение (чаще всего это поручительства родственников, которые в случае чего смогут подстраховать и принять под кров бездомных членов семьи), либо повышают процентную ставку. К примеру, Фора-банк предоставляет 100-процентный кредит по программе «Фора - обмен базовый». Эта программа предназначена только для тех клиентов, которые хотят переехать из старого жилья в новое, но не имеют наличных средств. Банк дает семье полную сумму, на которую она сразу же покупает новую квартиру. Затем в течение полугода клиент обязан продать старое жилье и возместить как минимум 30% от размера кредита. Процентная ставка при выполнении этого условия автоматически снижается с 18% до 15% годовых в валюте.

Практически все банки перестали штрафовать клиентов за досрочное погашение кредита, правда, на первые шесть месяцев, как правило, распространяется мораторий. А клиенты Инвестсбербанка, например, в течение полугода после выдачи кредита уплачивают, при желании, только проценты.

- Этот срок, как правило, нужен человеку, чтобы въехать в квартиру, сделать ремонт. И поэтому мы идем на такое послабление, - говорит Ирина Довдиенко, заместитель председателя правления Инвестсбербанка.

Практически все банки, работающие с ипотекой, предлагают заемщикам несколько программ: на покупку готового и строящегося жилья, на приобретение и завершение строительства коттеджей, на ремонт жилья. Правда, при кредитовании строящегося жилья нужно быть готовым к повышенным процентным ставкам на период строительства. Фора-банк, Европейский Трастовый банк, DeltaCredit банк поднимают процентную ставку на этапе инвестирования до 18% годовых в валюте, Инвестсбербанк - до 16%, Райффайзенбанк - до 14%. Повышение банкиры объясняют тем, что на этапе строительства залогом выступает не сама квартира, а лишь право требования собственности, что увеличивает риски для кредитора. Не меняют ставку в этой ситуации лишь немногие банки. Например, Московский кредитный банк и Сбербанк.

Что тормозит рынок?

По оценкам экспертов, емкость рынка ипотеки существенно превышает текущие возможности его основных игроков. По данным Ассоциации российских банков, рынок ипотеки составляет сегодня в нашей стране менее $200 млн. в год, тогда как его потенциальная емкость превышает $10 млрд. Причин тому несколько.

- Массовому развитию ипотечного кредитования препятствуют ограниченный платежеспособный спрос населения (особенно в регионах) и невозможность для многих потенциальных клиентов легально подтвердить свои доходы. Это за-трудняет оценку кредитоспособности заемщика и увеличивает стоимость кредитов, - считает Виктория Кочеткова, директор по маркетингу DeltaCredit банка.

- Полномасштабно ипотека сможет развиваться лишь тогда, когда рост доходов российских граждан будет превышать рост инфляции, - полагает Александр Черняк, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). - А в последние годы, к сожалению, было наоборот.

По мнению Анны Ивановой, начальника управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка, развитие ипотеки тормозят и проблемы, возникающие при реализации самого залога - жилой недвижимости:

- Текущее законодательство не позволяет выписать из квартиры должника, у которого нет альтернативного жилья. А если в семье есть дети, выселение из квартиры жильцов и ее последующая продажа практически невозможны.

Получается, что слишком высокие риски не позволяют банкам снижать процентные ставки, а дороговизна кредитов на фоне растущих цен на жилье отталкивает от ипотеки потенциальных клиентов. И все же главная причина, которая связывает руки банкирам, - отсутствие источников долгосрочного кредитования.

- Ипотека предполагает предоставление кредитов на 10-20 лет, - описывает ситуацию Виктория Кочеткова из DeltaCredit банка. - А инструменты, которыми оперируют банки для привлечения инвестиционных ресурсов, в основном краткосрочные.

Дело в том, что большинство банков рефинансируют ипотечные кредиты за счет увеличения собственного капитала, а также за счет вкладов населения и депозитов юридических лиц. Но большая часть банковских вкладов открываются на короткие сроки - до года - и могут быть изъяты в любое время. Поэтому практически у всех банков возникают проблемы с созданием долгосрочных источников ипотечного кредитования.

Где взять «длинные» деньги?

Привлекать дешевые длинные ресурсы могут сегодня в России только иностранные организации, такие, как DeltaCredit банк и Райффайзенбанк. Именно поэтому кредитные ставки здесь ниже. Большинство банков рефинансируют выданные кредиты (то есть возобновляют свои кредитные ресурсы) через специализированные организации или инвесторов, заинтересованных в долгосрочном размещении своих средств. Специально для этих целей в 1997 году правительство создало федеральную структуру - АИЖК.

Агентство через своих региональных операторов в 54 регионах выкупает у банков ипотечные кредиты, права по которым удостоверены закладными. К началу февраля 2004 года оно рефинансировало более 2500 кредитов на сумму 850 млн. руб. В этом году планирует выкупить закладных еще на сумму не менее чем 3 млрд. руб.

По программе АИЖК сегодня выдают кредиты более 30 банков. Из них 14 работают в Москве. Именно АИЖК еще в 2002 году впервые предложило рынку самые «длинные» деньги, а с 1 февраля этого года по его программе можно взять рублевый кредит на 27 лет.

- Мы развиваем не столько свой бизнес, сколько продукт. Наша задача - стать проводником средств с финансового рынка на рынок недвижимости, в отличие от банков, специализирующихся на ипотеке, которые наращивают исключительно свой портфель, - говорит Александр Черняк, заместитель генерального директора АИЖК.

Рефинансированием ипотечных кредитов занимается также DeltaCredit банк, который кредитует население и партнеров из средств фонда «США - Россия». Но он работает только с 12 банками и не спешит расширять их ряды. По словам Виктории Кочетковой, в общем объеме кредитов, выданных по данной программе, вклад банков-партнеров минимален, поскольку они не продвигают эту услугу на рынке так же активно, как это делает DeltaCredit.

Таким образом, сегодня стандартный ипотечный пакет рядового участника рынка выглядит так: программа АИЖК + программа DeltaCredit банка + собственная программа. И все же, по признанию банкиров, рефинансирование в том виде, в каком оно существует, не решает всех проблем.

- По сути, все рефинансирование заключается в том, что банки делают простую переуступку портфеля, не имея при этом какой-либо коммерческой выгоды, поскольку не оставляют за собой никаких процентных доходов на будущее. Но при этом банки сохраняют за собой частично кредитные риски, - комментирует ситуацию Александр Синельников, председатель правления Фора-банка. - При таком сценарии у банков фактически только один источник доходов - комиссия при выдаче кредитов. Вот и получается, что для кредитных учреждений эта деятельность из коммерческой стала скорее социальной. А какой рынок без экономической выгоды?

Эффективным средством рефинансирования банковской деятельности может стать разве что эмиссия ипотечных ценных бумаг, которая, по оценкам экспертов, действительно способна удешевить займы. Именно поэтому банкиры так ждали появления закона об ипотечных ценных бумагах. Закон появился, но, как выяснилось, сделан лишь первый шаг.

Ключ к проблеме

По замыслу законодателей, выпустив ипотечные ценные бумаги, банки смогут продавать их всем желающим и ускорять возврат сумм, выданных по ипотечным программам. Таким образом, повысится ликвидность банковских активов, у банков появится возможность вкладывать средства в ипотеку снова и снова и обеспечивать деньгами больше желающих. Предполагается, что главными покупателями ипотечных ценных бумаг станут пенсионные фонды, которые сконцентрируют в ближайшие годы многие миллиарды долларов будущих российских пенсионеров.

- Закон всем хорош, кроме одного - он не будет работать, - уверен Александр Синельников. - Мы примеряли закон на себя и поняли, что Фора-банк не сможет воспользоваться теми возможностями, которые предоставляют ипотечные ценные бумаги. Потому что, выпустив их, мы не сможем продать их на рынке по привлекательной для нас ставке. И никто не сможет. Привлекательная ставка для банка - та, на которой можно заработать. А по тем ставкам, которые существуют сегодня, ипотечные ценные бумаги никто не будет покупать, потому что они слишком высоки.

Ставка по ипотечному кредиту напрямую зависит от уровня инфляции и обычно превышает его на 2-3%, что и составляет банковскую маржу. К примеру, по программе АИЖК ставка в начале 2003 года составляла 18%. После того как было объявлено о снижении инфляции на 3%, она автоматически упала до 15%. Согласно прогнозу Минэкономразвития, в 2004 году уровень инфляции составит 10%. Если он оправдается, то банкиры обещают новое снижение ставок.

Вообще, по расчетам Минэкономразвития, к 2006 году инфляция должна снизиться до 6%. Если прибавить банковскую маржу, то уже через 2-3 года ставки по ипотеке могут составить 8-9%. Но ждать у моря погоды, гадая, оправдаются или нет министерские прогнозы, слишком рискованно для рынка. Вопрос в том, как можно снизить уровень инфляции здесь и сейчас. Александр Синельников предлагает один из возможных сценариев развития ситуации:

- До тех пор, пока наша экономика подпитывается только за счет нефтедолларов, инфляция будет высокой. Чтобы снизить инфляцию, надо повысить эффективность производства. Для этого надо провести, наконец, окончательную реформу всех государственных институтов России - судебную, административную, налоговую, банковскую и пр. Но можно посмотреть на проблему и по-другому. У нас высокая инфляция, потому что неэффективное производство. А эффективное производство можно создать за счет формирования новых экономических стимулов. Ипотека - это и есть новый стимул. Если огромное желание населения инвестировать в строительство подкрепить кредитными ресурсами, то это позволит поднять спрос на жилые и нежилые помещения. Спрос обязательно повлечет за собой повышение предложения на рынке, то есть развитие стройиндустрии. А на нее работает больше половины всех отраслей нашей экономики.

Получается, что главный вопрос в том, где взять те самые кредитные ресурсы, которые и позволят сделать привлекательной ставку по ипотеке. По мнению того же Синельникова, на переходном этапе эту миссию должен взять на себя ЦБ. Только он способен рефинансировать коммерческие банки по пониженным нерыночным ставкам.

- Если это произойдет, банки получат неограниченный источник финансовых ресурсов, смогут выдавать кредиты широким слоям населения по «человеческим» ставкам, - утверждает глава Фора-банка. - Население начнет покупать квартиры, квартиры будут более активно строиться, экономика будет быстрее расти, а инфляция - снижаться. И в конце концов нерыночная ставка, по которой ЦБ рефинансировал банки, станет рыночной. Я вижу в этой схеме одни только плюсы.

В том, что рано или поздно ситуация на рынке ипотечного кредитования переломится, у его игроков сомнений нет.

- Ипотека обречена на успех. И я верю, что вскоре она станет такой же востребованной, как любой товар народного потребления, - уверена Виктория Кочеткова.

- Ипотека является одним из самых перспективных видов кредитования хотя бы потому, что стремление иметь жилье всегда будет доминировать над другими желаниями - скажем, приобрести автомобиль, - добавляет Анна Иванова. - В связи с выходом на рынок новых крупных банков, а также с ростом интереса к нему западных инвесторов, ставки по ипотечным кредитам, безусловно, будут снижаться.

- Мы очень надеемся на 2004 год, - говорит Наталья Пастухова. - При правительстве и президенте созданы рабочие группы, занимающиеся совершенствованием ипотечного законодательства. Я вхожу в их состав. Мы анализируем ситуацию на рынке, изучаем правовые и экономические предпосылки для снятия всех барьеров, препятствующих развитию ипотечного кредитования. И надеемся, что все наши замыслы удастся реализовать в законах, благодаря которым ипотека станет доступнее. Их принятие - вопрос ближайшего времени.