Не успев за десять лет существования как следует окрепнуть, российская ипотека в прошлом году впала в депрессию. Кризис перекрыл банкам доступ к длинным и дешевым западным ресурсам, заемщики потеряли доход и далеко не всегда сейчас могут платить по кредитам. Да и новых клиентов не так много: с одной стороны, львиная доля банков свернула свои ипотечные программы, а те, кто продолжает работать на этом рынке, стали более требовательными к будущим заемщикам. В России даже стали поговаривать о том, что ипотека приказала долго жить.

В то же время те банки, которые смогли удержать свои позиции в этой области, настроены достаточно позитивно. О том, что может исцелить ипотеку, Банки.ру рассказал вице-президент, руководитель корпоративного центра одного из крупнейших ипотечных банков страны - банка «ДельтаКредит» Константин АРТЮХ.

- Ипотека все еще существует? В каком состоянии находится российский рынок?

- Говорить о том, что ипотека перестала существовать, неверно. Люди, которым жизненно необходимо улучшить свои жилищные условия и которые не имеют для этого собственных средств, есть во все времена. Я бы сказал, что рынок испытывает трудности. Но те изменения, которые обозначились сегодня на рынке как Москвы, так и других регионов, позволяют предположить, что мы уже близки к преодолению некоего дна кризиса в ипотеке и увидим изменения в лучшую сторону.

- Когда?

- Думаю, ситуация исправится в 2010 году. Это подтверждают меры правительства, направленные на оздоровление экономики, и оживление, которое наблюдается среди крупнейших игроков рынка. Сейчас, конечно, все непросто. Но, думаю, через год мы начнем говорить о полномасштабном восстановлении ипотеки.

- Замечая, что «сейчас все непросто», вы, очевидно, имели в виду растущее количество проблемных ипотечных кредитов и увеличение просрочки. Насколько она может вырасти в ближайшее время?

- Доля просроченных кредитов сегодня растет у каждого банка, занимающегося кредитованием. Уровень платежей, просроченных более чем на 90 дней, в ипотеке сейчас составляет 2% и больше. И этот показатель продолжает расти. Сложно делать прогнозы относительно «потолка». Однако, полагаю, в ближайшие три-четыре месяца мы сможем более точно оценить реальные масштабы уровня просрочки и ее прогнозирования.

- А как обстоят дела с просроченной задолженностью у «ДельтаКредита»?

- В нашем банке тоже произошло определенное увеличение количества проблемных кредитов. Но при этом их доля в портфеле банка ниже, чем в целом по рынку, и это благодаря тому, что мы внедрили специальную программу по работе с просроченной задолженностью. Она предусматривает в том числе индивидуальную работу с каждым заемщиком, который уже испытывают финансовые трудности или находится в группе не исполняющих обязательства должников.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее об этой программе…

- Для работы с проблемными кредитами в «ДельтаКредите» существует специальное подразделение. Когда заемщик извещает нас о своих финансовых сложностях, специалисты этого подразделения в тесном взаимодействии с самим заемщиком детально изучают его ситуацию: анализируют доходы и расходы, имеющиеся сбережения и активы, а также перспективы клиента по восстановлению прежнего финансового статуса. После чего предлагают приемлемые варианты решения проблемы. Это могут быть изменение графика платежей, временное уменьшение суммы аннуитета, предоставление льготного периода, замена плавающей процентной ставки на фиксированную и др. В некоторых случаях единственно возможным решением может быть реализация залога. Естественно, заемщик вправе согласиться с предложенной схемой либо отказаться. Тогда он должен продолжать производить погашение на изначально принятых условиях.

- Многие из ваших клиентов перевели свои долларовые кредиты в рублевые?

- Нет. У наших клиентов такие низкие ставки, что даже в условиях роста курса было невыгодно конвертировать валюту кредита. Интерес к такой услуге одно время был очень высокий, но по факту большого спроса нет.

- Когда человек приходит в банк, только ощутив финансовые трудности, это хорошо. Но явно растет и число судебных исков - когда вопрос не удается решить «полюбовно»…

- Действительно, с ноября прошлого года количество судебных дел выросло. Если заемщик не выполняет свои обязательства по кредитному договору и не идет на реализацию залога с целью погашения своей задолженности перед банком, то суд - единственно возможный выход из тупиковой ситуации. Вместе с тем мы готовы на любом этапе судебного производства заключить мировое соглашение, если вдруг у заемщика появилась возможность погасить задолженность.

- Большинство проблем по невозвратам решается до суда или все-таки после?

- Абсолютное большинство клиентов «ДельтаКредита» - это порядочные и добросовестные заемщики. К сожалению, некоторых их них кризис поставил в сложные условия. Как правило, они идут на сотрудничество, потому что понимают, что банк желает помочь. Конечно, есть и такие, которые категорически отказываются взаимодействовать. И тогда нам ничего не остается, как обратиться к судебному производству.

- Насколько вообще целесообразно брать сегодня ипотечный кредит?

- Ипотека сама по себе не является целью, она служит инструментом для покупки жилья. Даже в условиях экономического кризиса люди не перестают создавать семьи, планировать рождения детей, переезжать в другие города… Жилье играет не последнюю роль в решении таких важных задач. И если у человека есть необходимые условия в виде стабильной работы и соответствующего дохода, то обращение к ипотеке целесообразно и оправданно, независимо от времени. Конечно, можно до бесконечности ждать снижения ставок, но тогда может вырасти стоимость недвижимости. Сегодня она снизилась, но надолго ли?

- Изменятся ли в обозримом будущем ставки по ипотечным кредитам?

- Кризисная ситуация «заморозила» для многих банков возможность получения длинных и недорогих ресурсов от международных финансовых институтов или акционеров. Сомневаюсь, что в ближайшее время в этом вопросе будут какие-то перемены. И поэтому не стоит ждать кардинального изменения ставок. Однако некоторое снижение возможно. И мы это уже продемонстрировали: как вы знаете, «ДельтаКредит» понизил ставки по ипотечным программам.

- За счет чего это удалось сделать?

- Во-первых, мы планировали наши ресурсы таким образом, чтобы была возможность уменьшить ставки. Во-вторых, этому способствовала стабилизация в экономике, которую мы наблюдаем в последнее время. Со стороны рынка мы также увидели заинтересованность и готовность определенного сегмента нашей целевой аудитории брать ипотечные кредиты.

- Какой может быть оптимальная ставка по ипотечному кредиту в России? Чтобы и заемщику не переплачивать, и банку было хорошо?

- Ставку определяет рынок. Заемщик должен иметь ставку, по которой он может платить, а банк - существовать. Степень охвата населения ипотекой зависит не только от ставки. Я бы даже сказал, в большей мере зависит не от ставки. Куда важнее такие факторы, как стоимость квадратного метра, реальные доходы и стабильность.

- Какие меры государства по поддержке ипотеки можно считать наиболее действенными? А какие - наоборот, мало чем полезными?

- Очень важная помощь государства - это популяризация ипотеки среди населения, а также увеличение финансовой грамотности, частью которой является осознание полной ответственности за взятые на себя кредитные обязательства. Также большое значение играет поддержка со стороны Центробанка в решении ряда вопросов, с которыми сталкиваются специализированные ипотечные банки. Мы часто дискутировали, пытаясь предложить механизмы, способные обеспечить ипотечным банкам более комфортные условия в части нормативов, связанных с резервированием, с отчетностью. Хотелось бы, чтобы в этом плане было меньше преград. Или, например, тема секъюритизации, которая последние несколько лет была очень актуальной. Именно в тот период, когда это было очень важно, отсутствовало нужное регулирование и, опять же, были проблемы, связанные с нормативами, соотношением кредита и залога и так далее. Хотелось бы, чтобы государство было более гибким в изменении законодательных актов и тем самым позволяло в целом развиваться рынку ипотеки.

- Что может оживить ипотечный рынок в условиях снижения доходов граждан?

- Это сложный вопрос. Без определенных денежных ресурсов человек не может позволить себе ипотеку, даже если банк предлагает привлекательные ставки. Но есть определенная надежда и даже уверенность в том, что произойдут изменения. Появится больше возможностей на рынке труда и для открытия собственного бизнеса. Кроме этого, необходимо восстановление строительства, которое сейчас находится в плачевном состоянии. Со временем банки смогут получать длинные недорогие ресурсы, для того чтобы выдавать кредиты по привлекательным ставкам. Ипотеку вылечит время!