Хоронить российскую ипотеку пока рано, но «раскрутить» её в условиях финансового кризиса - задача не из легких. В этом уверен профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Плеханова, главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Эксперт знает действенный рецепт, который оживит этот инструмент. В эксклюзивном интервью обозревателю Банки.ру он поведал также о немудрой политике «непослушных» банков, о падении цен на жилье и о том, для кого «придумали» ипотеку.

- Геннадий Моисеевич, можно ли сказать, что российский ипотечный рынок вымирает?

- Российская ипотека не вымирает, она просто остановилась. Могу сказать, что её будет очень сложно «раскручивать». Тем не менее, это надо делать, но неспеша, не бездумно. Сейчас пока стоит заниматься спасением тех, кто уже набрал кредиты, и лишь во вторую очередь - привлекать новых людей. При этом не надо заманивать в ипотеку малообеспеченных граждан, как это делалось ранее, а допускать к ипотеке достаточно состоятельных. Американский ипотечный кризис тоже начался с того, что допустили к ипотеке бедных. Больше такой глупости делать не надо.

- То есть вы разделяете мнение некоторых экспертов о том, что «ипотека - жилье в кредит для богатых»?

- Да, я согласен! Ипотека в России - жилье в кредит для богатых. Как только в нее пошли слои населения с низкими доходами, тут все и началось… Ещё кризиса как такового в экономике нет, но уже часть людей не может по ней расплатиться. Надо помочь тем, кто уже взял кредиты. Я согласен с жесткой политикой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое решило помогать с рефинансированием и реструктуризацией ипотечных кредитов в сложившихся условиях только нижней по доходам половине заемщиков. Нечего богатым помогать расплачиваться с кредитом!

- Раз ипотека не по карману малоимущим, почему до кризиса власти «продвигали» её в рамках программы «доступное жилье», преподносили как «социальную ипотеку»? Если ипотека - для богатых, как же тогда сделать жилье доступнее для менее обеспеченных слоев населения?

- Мое мнение, что у нас сейчас, может быть, уникальный исторический шанс сделать жилье доступным для средних и низкодоходных слоев населения. Понизились цены на нефть, упали доходы страны, населения, цены сами по себе пошли вниз. Чтобы сделать жилье доступным и продвигать его через ипотеку тем, кто сейчас не может себе позволить этого, необходимо решить две основные задачи. Первая - убедить застройщиков, что падение цен не кратковременно, не случайно, что это длительный процесс. Они должны четко понять, что больше не будет той маржи, которая была, надо смело пойти на снижение цен ради восстановления оборотов рынка, то есть ради продаж. Есть прекрасные примеры: «ДОН-Строй» в декабре снизил на 20% цены на объекты в Москве, и у него резко выросли продажи; так же поступили в Самаре в компании «Волга Групп».

- А кто должен убеждать застройщиков снижать цены?

- Власти, но не словами, а реальными действиями. Например, московское правительство для социальных нужд покупает недостроенное жилье, с дисконтом. Тем самым оно дает ясный сигнал рынку, что цены понизятся. Конечно, они попросили слишком большой дисконт - 30% на жилье в рублевых ценах и более 50% в долларах. Но все же, если такая практика предоставления дисконта властям будет повсеместна, застройщики более уверенно начнут снижать цены.

- Вы сказали, что надо решить две задачи. Какая вторая? Как сделать жилье доступнее?

- Бедным надо давать деньги напрямую, а не через ипотеку!

- Напрямую - это как?

- Нижней по уровню доходности половине населения нужно срочно поднять доходы. Деньги Резервного фонда надо тратить не на поддержку застройщиков, не на поддержку банков, а на поддержку населения. Нужно просто поднять зарплаты бюджетников, пенсии. Как только население почувствует, что их доходы начинают расти, они немедленно начнут расставаться со своими сбережениями. Они пойдут на рынок, начнут покупать жилье по сниженным ценам. То есть необходимо поднять платежеспособный спрос, но - не богатых, а людей со средними и низкими доходами. Они не будут их конвертировать в доллары и отправлять за рубеж, - все потратят здесь и помогут вывести экономику из кризиса.

- Нравится ли вам, как банки выполняют свою миссию по реструктуризации ипотечных долгов?

- Меня удивляет, что банки изображают эту миссию как работу, условно говоря, «себе в убыток». На самом деле они не несут убытков, - это деньги, подаренные им государством на выполнение работы. А что творят крупные банки! Я имею в виду Сбербанк, ВТБ 24. Что творит Греф, что творит Дмитриев! Они получили от государства деньги на поддержку ипотеки, но создают лишь видимость работы!

- Очень любопытно, расскажите поподробнее.

- Герман Греф публично обещал перевести уже выданные ипотечные кредиты из долларовых в рублевые, потому что было ясно, что будет девальвация рубля. Но вместо того чтобы реально это делать, Сбербанк лишь сделал вид, что запустил этот процесс. Ещё ни одного перевода кредита из доллара в рубли не осуществлено. Почему? Да потому, что банки считают это невыгодным.. Но извините, это ведь деньги не ваши! Это деньги национальных фондов, это деньги, так сказать, отнятые в свое время у населения, - нефтяные и какие-то другие доходы. И банки должны были бы тратить их не для того, чтобы заработать, - они должны были их потратить вот на этот перевод долларовых кредитов в рублевые. Конечно, при столь серьезной девальвации им может не хватить денег для такого перевода всех кредитов, но пусть бы они перевели хотя бы какую-то часть, - половину, например. Они лишь притворяются, что выполняют указания президента Медведева.

- Стоит ли сейчас брать кредит на покупку жилья? Что вы можете посоветовать людям?

- Каждый, как говорится, кузнец своего счастья. Для начала определитесь со своими доходами. Если вы два-три года будете жить в условиях, когда не будет расти ВВП, не будут возрастать цены на нефть, а у вас не будут расти зарплата, премии, бонусы, но при этом вы уверены, что сохраните работу и денег вам будет достаточно, - тогда берите ипотечный кредит. Но если у вас есть хоть какие-то сомнения на сей счет, тогда ни в коем случае этого не делайте.

- В какой валюте вы посоветуете брать ипотечный кредит?

- Если вы сейчас возьмете его в рублях, то в первое время вроде бы должны выиграть. Но вы же возьмете кредит на 10-15 лет. Через 2-3 года снова начнется укрепление рубля, и вы будете проигрывать. Так вот, если вы строите свои планы на 2-3 года, - берите в рублях, но если вы ориантируетесь на 15 лет, тогда можете взять в долларах. Первые два-три года вы будете проигрывать, а потом снова выигрывать. Но где тот разумный баланс, который принес бы вам в конечном счете выгоду? Кто его может просчитать?

- Нужно ли, по-вашему, снова развивать ипотеку?

- Конечно, нужно. Но проверка платежеспособности должна быть очень жесткой, - как я уже говорил, не стоит допускать к ипотеке уж совсем малообеспеченных, чтобы они потом мучили и себя, и государство.

- Как долго будут падать цены на жилье?

- Думаю, они будут снижаться ещё как минимум до середины этого года. Темпы снижения цен на жилье пока ещё не превышают темпов снижения доходов. Поэтому по-настоящему жилье еще не стало дешеветь, по крайней мере, в рублях. Долларовые цены снижаются. Но пересчитайте-ка ваши рублевые доходы в долларовые. В долларах доходы резко снизились у всех, - следовательно жилье для населения не стало доступнее.
Сегодня главное - не цены, а обороты рынка. Надо преодолеть стагнацию продаж. А для этого необходимо действительно понижать цены. Чтобы повышение оборотов шло быстрее, следует поднимать доходы, но - не богатых, а среднего и нижнего слоев населения.

- Стоит ли бежать и срочно тратить свои накопления на покупку жилья или лучше подождать, когда цены станут еще ниже?

- Ждать чего-то - бессмысленное дело. Ничего ждать не надо. Если у вас на руках вся необходимая сумма, не надо откладывать решение до середины года. Процесс снижения цен непредсказуем, поэтому покупать можно уже сейчас, но не в кредит, а сразу. Я не уверен, что цены в рублях будут только снижаться. Если девальвация будет продолжаться и дальше, если, не дай бог, будет высокая инфляция, то цены в рублях вообще могут не снижаться, а будут даже расти. Министерство экономического развития прогнозирует не очень высокую инфляцию, но и не очень большой рост доходов в рублях. Так что, повторяю, если есть деньги, нужно вкладывать их в жилье, и скорее! А вот торопиться брать кредиты не стоит. Здесь лучше подождать, посмотреть, что будет дальше. Ещё не наступила определенность.

- Как вы относитесь к тому, что в этот непростой для всех период некоторые банки «заманивают» клиентов, предлагая им «выгодные антикризисные ипотечные программы»? Можно ли сэкономить на ипотеке сейчас?

- Почти три года назад был «круглый стол» по ипотеке, я уже тогда говорил: «Остановитесь, банкиры! Прекратите заманивать заемщиков! Прекратите занижать к ним требования! Что вы творите, вы до безобразия упростили проверку платежеспособности! К вам пошли люди, которые через год не смогут с вами расплачиваться. Вы роете яму себе и населению». Банкиры тогда лишь усмехнулись в ответ. А в итоге все вышло так, как я говорил. И то же самое, оказывается, происходило в США, только еще десять лет назад: они даже бомжам стали выдавать кредиты.

- Как вы полагаете, одумаются банкиры?

- Вряд ли они одумаются. Если мы вернемся к 8-10% по ипотеке, я не уверен, что банки снова не снизят требования к заемщикам. Им же главное - увеличить объем выдаваемых кредитов. Это главный лозунг банкиров. Я же считаю - и не раз говорил об этом, - что главный показатель - вовсе не объем выданных кредитов, а количество квартир, которые приобретены за счет этих кредитов, и число людей, которые способны обслужить кредит. Но это был и остается глас вопиющего в пустыне.