Нередко субъекты строительной деятельности совмещают функции. Например, генподрядчик может инвестировать собственные средства в сооружаемый им объект. Какие особенности в этом случае необходимо учитывать?

Юридические нормы

Организация капитального строительства – процесс не только трудоемкий, но и сложный с точки зрения оформления сделок между участниками такого строительства.

Как правило, в капитальном строительстве принимают участие:

– застройщик – лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке (в большинстве случаев является инвестором, финансирующим строительство);

– заказчик – лицо, уполномоченное застройщиком выполнять все или часть функций, направленных на обеспечение строительства (привлекать от своего имени и за счет застройщика подрядчиков, принимать выполненные работы, осуществлять строительный контроль и т. д.), в рамках функций, предусмотренных договором с застройщиком;

– генеральный подрядчик – лицо, выполняющее работы по строительству объекта в соответствии с договором генподряда, заключенным с застройщиком или уполномоченным им заказчиком (может привлекать субподрядчиков для выполнения работ, предусмотренных договором генподряда, полностью или частично);

– инвестор – лицо, чьи средства привлекаются застройщиком для финансирования строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве (далее – инвестиционный договор).

Однако законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице. В частности, в заключаемых сделках нередко можно встретить ситуацию, когда организация, финансирующая строительство (по сути, являющаяся инвестором), совмещает функции генподрядчика. Попробуем разобраться, что в этом случае может иметься в виду.

Если генподрядчик является инвестором

Как было указано выше, лицом, инвестирующим строительство, может являться либо застройщик, либо привлеченный им инвестор.

Что такое совмещение функций застройщика и генподрядчика, современному законодательству неизвестно. Посудите сами: генподрядчик – это подрядчик, сторона договора строительного подряда, которому застройщик или заказчик поручил выполнение работ. Значит, чтобы стать генподрядчиком, нужно иметь заказчика – лицо, которое закажет ему выполнение работ. Если заказать выполнение работ может только застройщик или уполномоченный им заказчик, то он также может стать генподрядчиком по отношению к самому себе или к заказчику, которому он поручил найти генподрядчика, и заключить с ним договор? Получается, что совмещение функций застройщика и генподрядчика – юридический нонсенс.

Бывает, что застройщик, принимающий на себя функции генподрядчика, имеет в виду, что он как генподрядчик будет привлекать к выполнению отдельных работ разных подрядчиков, координируя и организуя их деятельность на строительной площадке. Но даже если это и так, то сути генподрядчика это не меняет – он выполняет (координирует) работы в рамках договора с заказчиком. А поскольку застройщику заказать работы никто не может, то и генподрядчиком он быть также не может. Привлечь отдельных подрядчиков для выполнения разных работ застройщик может и не называя себя генподрядчиком.

Другой вопрос, если функции генподрядчика выполняет привлеченный застройщиком инвестор. Причем не важно, был ли он сначала инвестором, потом стал генподрядчиком либо был сначала привлечен застройщиком или заказчиком в качестве генподрядчика, а потом стал инвестором, заключив соответствующий договор инвестирования. Смысл в том, что в этом случае речь идет о двух разных обязательствах инвестора-генподрядчика. По одному (инвестиционному) обязательству он обязан профинансировать строительство в той доле, которая предусмотрена инвестиционным договором. По другому (подрядному) обязательству он обязан построить объект и сдать застройщику (заказчику) результат работ. Значит, договоров должно быть два: инвестиционный и генподряда. Либо один смешанный договор, предусматривающий в себе оба эти вида обязательств.

Особенности учета

Бухгалтерский учет инвестора-генподрядчика должен обеспечивать раздельный учет инвестиционных обязательств и отражение доходов и расходов, связанных с подрядной деятельностью.

В рамках инвестиционных обязательств отражению в учете подлежит сумма средств, перечисленных застройщику для финансирования строительства. Она учитывается проводкой: Дебет 76 Кредит 51. Полученная по окончании строительства от застройщика стоимость доли, подлежащей передаче инвестору, и сумма НДС отражаются по дебету счетов 08, 19 и кредиту счета 76. Сумма полученного от застройщика НДС может быть принята инвестором к налоговому вычету, если полученные по окончании строительства помещения будут использованы для целей деятельности, облагаемой налогом. Если полученные инвестором помещения будут зачислены в состав основных средств, то их стоимость с кредита счета 08 будет отражена по дебету счета 01. В случае предназначения помещений для продажи после получения на них права собственности их стоимость отразится по дебету счета 41 и кредиту счета 08.

В рамках подрядных обязательств учет ведется как в подрядной строительной организации.

Стоимость выполненных работ по подрядным обязательствам может быть зачтена в счет обязательств по внесению инвестиционного взноса: Дебет 76 Кредит 62. Для этого застройщик и инвестор-генподрядчик составляют соответствующее соглашение.

По окончании строительства в рамках генподрядных обязательств инвестор-генподрядчик сдает застройщику (заказчику) результат строительства по акту приемки-сдачи (форма № КС-11), а в рамках инвестиционных обязательств – получает от застройщика причитающуюся долю в построенном объекте.

Важно запомнить

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 Гражданского кодекса РФ).